Používate zastaralý prehliadač, stránka sa nemusí zobraziť správne, môže sa zobrazovať pomaly, alebo môžu nastať iné problémy pri prehliadaní stránky. Odporúčame Vám stiahnuť si nový prehliadač tu.
Novela zákona o dani z príjmov v v prípade schválenia parlamentom prinesie v oblasti príjmov z prenájmu viacero zmien. Najvýznamnejšia zmena, ktorú prináša návrh novely Zákona o dani z príjmov s pravdepodobnou účinnosťou od 1. januára 2013, je plánované vypustenie možnosti uplatnenia paušálnych výdavkov u daňovníkov, ktorí dosahujú príjmy z prenájmu nehnuteľností.
Zmeny pre prenajímateľov pozemkov
Najviac dotknutou skupinou daňovníkov budú prenajímatelia pozemkov. Táto skupina daňovníkov z veľkej časti využíva paušálne výdavky a to hlavne z dôvodu, že paušálne výdavky často presahujú výšku daňových výdavkov, ktoré sú daní daňovníci schopní vygenerovať v preukázateľnej výške. „Títo daňovníci si budú môcť naďalej uplatňovať už len preukázateľné výdavky, či už na základe účtovníctva alebo daňovej evidencie v súlade s §6 ods.11 Zákona o dani z príjmov,“ uviedol Peter Pašek, Head of Advisory, Accace k.s.
Pozemky sú majetkom vylúčeným z odpisovania, a preto v ich prípade nie je možné uplatniť si daňové odpisy tak ako je to v prípade budov, alebo ich častí. Okrem iného aj v súlade so Zákonom o miestnych daniach je možné ako daňovníkov k dani z pozemkov (v prípade nájomného vzťahu v dĺžke najmenej 5 rokov) považovať nájomcov pozemkov, ak sú zapísaní v katastri nehnuteľností a nie prenajímateľov. „Na možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov v prípade prenájmu pozemkov sa nazerá ako na určitú formu „bonusov“, ktoré prenajímatelia získavajú od štátu a to z dôvodu, že ich preukázateľné výdavky na príjem z prenájmu pozemkov zďaleka nedosahujú čiastku 40 % z ich zdaniteľných príjmov,“ uviedol Peter Pašek.
Využívanie paušálnych výdavkov sa zrejme skončí
V prípade prenájmu pozemkov momentálne jednoznačne prevažuje uplatňovanie paušálnych výdavkov. V prípade prenájmu bytov, nebytových priestorov resp. celých budov je však potrebné daňovníkov rozdeliť do viacerých skupín.
Prvú skupinu tvoria daňovníci, ktorí nemajú v pláne dané byty, nebytové priestory, resp. celé budovy predávať. Táto skupina v prevažnej miere uplatňuje preukázateľné výdavky, pri ktorých už samotná ročná výška daňových odpisov často presahuje príjem z daného prenájmu. Použitím preukázateľných výdavkov de-facto predmetní daňovníci nevykazujú žiaden základ dane z príjmov FO. V rámci kategórie daňovníkov, ktorí nemajú v pláne dané byty, nebytové priestory, resp. celé budovy predávať treba upozorniť na daňovníkov, ktorí predmetné nehnuteľnosti obstarali za relatívne nízke obstarávacie ceny. Títo daňovníci zväčša uplatňujú paušálne výdavky, pretože ich výška často prevyšuje sumu daňových odpisov daných nehnuteľností a súčtu ich vedľajších výdavkov.
Ďalšiu skupinu tvoria daňovníci, ktorí si obstarali nehnuteľnosti za účelom ich následného predaja s uplatnením práva na oslobodenie daného príjmu v súlade s §9 ods. 1 písm. a) ZDP. T.j. jedná sa o daňovníkov, ktorí plánujú po uplynutí 5 rokov od dňa ich nadobudnutia dané nehnuteľnosti predať, pričom ich v danom päť ročnom období plánujú ešte dodatočne prenajímať. Táto skupina daňovníkov vo väčšej miere využíva paušálne výdavky. Dôvodom na uplatňovanie paušálnych výdavkov v prípade takejto skupiny daňovníkov je skutočnosť, že v súlade s §2 písm. m) ZDP sa obchodným majetkom rozumie majetok, ktorý má fyzická osoba vo vlastníctve, ktorý využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov, o ktorých táto fyzická osoba účtovala, účtuje alebo evidovala v súlade s §6 ods. 11 alebo 14 ZDP. T.j. v prípade dosahovania príjmov z prenájmu v súlade s §6 ods. 3 ZDP a pri uplatňovaní paušálnych výdavkov v súlade s §6 ods. 10 ZDP sa prenajímaná nehnuteľnosť nepovažuje za obchodný majetok, čo je práve využiteľné v prípade jej následného oslobodeného predaja po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia.
Daňové výdavky, ktoré si môže prenajímateľ uplatňovať
Rozsah možnosti uplatňovania daňových výdavkov v prípade ich preukazovania v skutočnej výške sa novelou Zákona o dani z príjmov (ZDP) od roku 2013 neplánuje zmeniť. Všeobecne za daňové výdavky v prípade prenájmu nehnuteľnosti možno považovať daňové odpisy budovy resp. jej časti, úroky z hypotekárnych úverov na obstaranie nehnuteľností, výdavky na energie, plyn, vodu, správu nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, opravy nehnuteľnosti a iné.
Pridanie prenájmu ako predmet činnosti SZČO nestačí
Prenájom ako nový predmet podnikania nestačí. Iba samotný prenájom nehnuteľností zo strany fyzickej osoby nemožno považovať za príjem zo živnosti. V súlade s §4 ods. 1 Živnostenského zákona sa prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov považuje za živnosť ak sa popri prenájme poskytujú aj iné ako základné služby spojené s prenájmom. U fyzickej osoby, ktorá skutočne len prenajíma nehnuteľnosti a neposkytuje žiadne doplnkové služby nie je možné daný príjem považovať za príjem zo živnosti, pri ktorom sa od roku 2013 zachová možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov s limitom 420 EUR za každý mesiac výkonu činnosti.
Môže si daňovník z príjmami z prenájmu uplatniť právo na nezdaniteľnú časť základ dane?
V súlade s §11 ods. 1 ZDP sa iba základ dane resp. čiastkový základ dane zistený z príjmov podľa §5 ZDP (pozn. zo závislej činnosti) alebo z §6 ods. 1 a 2 ZDP (pozn. príjem z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti) alebo z ich súčtov môže znížiť o nezdaniteľné časti základu dane. „Príjem z prenájmu ako forma pasívneho príjmu je z tejto možnosti vylúčená. Aktuálne znenie ZDP umožňuje uplatňovanie nezdaniteľnej časti základ dane len na tzv. aktívne druhy príjmov,“ uviedol Peter Pašek.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti nepodlieha odvodom
V súlade s aktuálnym znením Zákona o zdravotnom poistení a Zákona o sociálnom poistení ako i v súlade s ich plánovaným znením účinným od 1. januára 2013 sa príjem z prenájmu nehnuteľnosti nebude považovať za zárobkovú činnosť, ktorá by podliehala odvodom na zdravotné a sociálne poistenie.
