Používate zastaralý prehliadač, stránka sa nemusí zobraziť správne, môže sa zobrazovať pomaly, alebo môžu nastať iné problémy pri prehliadaní stránky. Odporúčame Vám stiahnuť si nový prehliadač tu.
Zamestnanému človeku pri žiadosti o hypotéku stačí obvykle potvrdenie od zamestnávateľa a pracovná zmluva na dobu neurčitú. Živnostníci a konatelia eseročiek sú však posudzovaní podľa inej metriky.
Čerství živnostníci nemajú šancu
O hypotéku žiadajú predovšetkým mladí ľudia, ktorí sú na štartovacej čiare kariérneho rebríčka aj podnikania. Aj podnikateľov do 35 rokov sa týka možnosť získania hypotéky pre mladých, no má to jeden háčik. Bez daňového priznania sa s vami žiadna banka nebude baviť a aj v prípade, že už daňové priznanie máte, väčšina bánk vyžaduje, aby ste mali v podnikaní minimálne polročnú históriu. Navyše živnostník je pre banku vždy vyšším rizikom ako zamestnanec na trvalý pracovný úväzok a preto k nemu pristupuje omnoho opatrnejšie. Ak pracujete vo firme napríklad na živnosť ako grafik, alebo programátor, budete z pohľadu banky rizikovejší akoby ste boli zamestnancom. Aj tento aspekt je dobré si zvážiť, ak sa rozhodujete pre typ pracovného pomeru. Navyše ak chcete žiadať zvýhodnenú hypotéku, budete musieť byť opatrní pri daňovom priznaní. Tu platia podmienky ako pre zamestnancov, teda od 1.4.2016 sa príjmová hranica žiadateľa o zvýhodnenú hypotéku zvýšila na 1 242,80 €. V prípade dvoch žiadateľov (manželia) je hranica 2-násobná, teda 2 485,60 €. V tomto rozmedzí je tak potrebné nastavovať daňovú optimalizáciu, čo nebýva vždy jednoduché aj vzhľadom na rôzne postupy bánk pri posudzovaní žiadateľa.
Účtová uzávierka rozhoduje
Banka vám vždy povie, ktoré doklady a od ktorých inštitúcií budete potrebovať, ale bez ohľadu na to, či ide o žiadosť o hypotéku živnostníka, alebo konateľa eseročky, bude banka posudzovať schopnosť klienta splácať úver na základe daňového priznania, prípadne účtovnej závierky. To je základný pilier, z ktorého bude vychádzať. Zároveň sa však banka bude pýtať na vek, počet detí, vzdelanie a množstvo podrobností, ktoré pri konečnom verdikte vstupujú do hry.
Optimalizácia zväzuje ruky
Daňová optimalizácia je pre každého podnikateľa alebo živnostníka témou číslo jedna. Mnohí živnostníci si práve založením eseročky uľavili napríklad od platenia odvodov a snažia sa viac optimalizovať. Práve tu nastáva moment, kedy to môžete oľutovať. Malý príjem znamená aj nízku hypotéku, prípadne jej zamietnutie. Príliš vysoký zas môže ohroziť získanie zvýhodnenej hypotéky pre mladých.
Preveruje sa aj platenie
Centrálny register dlžníkov aj úverov banky hojne využívajú a tak si vždy dobre preklepnú, či náhodou vaša spoločnosť nedlží poisťovniam, alebo sám živnostník nemeškal s platbami. Takže aj prechodné problémy a občasné nezaplatenie v riadnom termíne môžu skomplikovať nazeranie na podnikateľa. To znamená, že hypotéku nemusí dostať, alebo za menej výhodných podmienok.
Dva typy posudzovania
Základným predpokladom pre uznanie hypotéky je byť v zisku. So stratou do banky ani nemusíte chodiť. Banka si sama na základe daňového priznania vypočíta priemernú výšku mesačného príjmu. Z takto vypočítaného príjmu sa odpočíta suma životného minima na bežné výdavky žiadateľa a jeho rodiny, následne sa odrátajú splátky existujúcich úverov a do zvyšnej sumy sa musí zmestiť výška splátky nového úveru.
Mnohé banky už vedia o snahe podnikateľov zaistiť si čo najnižšie dane a tak v niektorých prípadoch môžu pristúpiť k výpočtu hypotéky na základe obratu, no vždy berú do úvahy len jeho časť v rozmedzí od 10 do 50%. Z tej časti sa vypočíta priemerný príjem. Práve kvôli úspornej optimalizácii podnikatelia obvykle viac uprednostňujú možnosť výpočtu z obratu a nie zisku.
Konatelia eseročky majú na výber
Majitelia firiem, ktorí si vyplácajú mzdu, sa z hľadiska žiadosti o hypotekárny úver považujú za štandardných zamestnancov. Druhou skupinou sú majitelia firiem, ktorí majú príjem iba vo forme podielu na zisku. Marta Cesnaková, hovorkyňa Slovenskej sporiteľne vysvetľuje, že ak je klient súčasne aj vlastníkom (spoločníkom) s.r.o., môže rozhodnúť, že si čistý zisk, prípadne jeho časť, vyplatí ako podiel na zisku spoločnosti. Opätovne bude záležať na tom, aký čistý zisk (po zdanení) dosiahla spoločnosť a aká časť z tohto čistého zisku bola spoločníkovi vyplatená ako podiel na zisku. Nakoniec banka vezme do úvahy výšku vyplateného podielu na zisku, čim získa mesačný príjem a postupuje rovnakým spôsobom odrátaním životného minima a nákladov, až príde k schopnosti platiť hypotekárne splátky.
Príklad hypotéky vypočítanej z obratu, ktorú môže získať podnikateľ a živnostník
Príklad 1:
Ženatý muž, živnostník, vek 30 rokov, neplatca DPH s obratom do 30 000 eur. Má dve deti, manželku, ktorá má 27 rokov a jej príjem v hrubom je 800 eur. Žiadne ďalšie splátky úverov nemajú a žiadateľ je stredoškolsky vzdelaný. Na základe týchto údajov o hrubých príjmoch a za predpokladu zabezpečenia úveru do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti by približná možná výška úveru bola 49 100 €.
Príklad 2:
Konateľ eseročky, vek 35 rokov, ženatý. Obrat firmy bol 50 000 eur. Má jedno dieťa, manželka má 30 rokov a príjem 800 eur. Žiadateľ má vysokoškolské vzdelanie a nemajú žiadne ďalšie úvery. Približná možná výška úveru v prípade majiteľa s.r.o. by to bola približne 74400 €.
Mária Mahútová z Tatra banky však uvádza, že v týchto prípadoch by sa hypotéka počítala z obratu na úrovni 10 %, čo v príkladoch vychádza na príjem 250 €/ mesiac pre živnostníka a 416,66 € / mesiac pre majiteľa s.r.o., ak je jediným majiteľom.
Tieto prepočty sú však len orientačné, pretože pri klientoch s príjmom z podnikania sú predmetom skúmania okrem výšky obratu aj iné premenné z daňového priznania a z finančných výkazov. Maximálna výška úveru preto závisí okrem príjmu aj od existujúcich záväzkov, hodnoty zakladanej nehnuteľnosti a ďalších faktorov. Konečný verdikt sa tak po dodaní všetkých dokladov podnikateľ dozvie priamo v banke a príklad je vždy len orientačný.
