Buďte správne informovaný! Získajte prémiový účet TU
Prihlásenie
Zakúpiť členstvo
Používate zastaralý prehliadač, stránka sa nemusí zobraziť správne, môže sa zobrazovať pomaly, alebo môžu nastať iné problémy pri prehliadaní stránky. Odporúčame Vám stiahnuť si nový prehliadač tu.
FOAF.sk - Aký má firma zisk? Kto ju vlastní? Kto má dlhy? Zistite TU

Získať hypotéku v roku 2019 bude ťažšie

hypotéka
hypotéka Foto: Thinkstock
28. mája 2019 Zdroj Podnikam.sk Tlačiť

Aktuálny rok opäť priniesol o niečo prísnejšie pravidlá v poskytovaní hypoték. Národná banka Slovenska zaviedla do praxe nové opatrenia, ktorých hlavným cieľom je spomaliť tempo čerpania hypotekárnych úverov a rast cien na trhu nehnuteľností. Výsledkom novej legislatívy by tak mal byť menší počet ľudí, ktorí budú schopní získať hypotéku presahujúcu 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a viac ľudí bude musieť spĺňať aj podmienku, kedy ich celková zadlženosť nepresiahne osemnásobok čistého príjmu.

Zmena v maximálnej výške hypotéky

Od 1. júla 2019 vstúpi do účinnosti plošný zákaz poskytovanie hypoték nad 90 % hodnoty nehnuteľnosti zavedený Národnou bankou Slovenska. V praxi to znamená, že hypotéky nad 90 % hodnoty nehnuteľnosti už nebude nemožné čerpať vôbec. Žiadna banka už tým zároveň nemôže poskytnúť svojim klientom hypotéku na financovanie 100 % nehnuteľnosti.

TIP:

Uvedené obmedzenie sa však týka len nových hypotekárnych úverov, pričom refinančných hypoték sa toto pravidlo netýka.

Hypotéky na financovanie 80 % – 90 % nehnuteľnosti (LTV – loan to value) môžu banky poskytovať nasledovným spôsobom:

  • od 1.7.2018 maximálne 35 % nových úverov,
  • od 1.10.2018 maximálne 30 % nových úverov.
  • od 1.1 2019 maximálne 25 % nových úverov
  • od 1.7.2019 maximálne 20 % nových úverov.

V praxi to znamená, že tieto hypotéky bude môcť získať len niektorí klienti a splnenie podmienok bude veľmi náročné.

V prémiovej časti obsahu nájdete:

  • Úverový strop
  • Hypotéky pre podnikateľov
  • Potvrdenia, ktoré bude podnikateľ potrebovať
  • Výška príjmu rozhoduje
  • Konatelia a majitelia s.r.o., živnostníci

Úverový strop 

Ak bude zadlženosť klienta vyššia ako 8-násobok jeho ročného príjmu, bude jeho šanca na získanie hypotéky nad 80 % hodnoty nehnuteľnosti takmer nulová. Národná banka Slovenska bude klientom s uvedeným celkovým dlhom postupom znižovať možnosť poskytovania hypoték nasledovným spôsobom:

  • od 1.7.2018 maximálne 20 % nových úverov,
  • od 1.10.2018 maximálne 15 % nových úverov,
  • od 1.1.2019 maximálne 10 % nových úverov,
  • od 1.7.2019 maximálne 5 % nových úverov.

Cieľom prijatých zmien je najmä sprísnenie nadmerného zadlžovania obyvateľov a udržateľný stav celkových dlhov. Národná banka Slovenska sa však týmito opatreniami snaží nepriamo znížiť príliš rýchle tempo rastu cien nehnuteľností.

TIP:

Niektorí klienti môžu získať úvery až do 9-násobku ich ročného príjmu, záleží to od rôznych faktorov ustanovených jednotlivými bankami.

Úrokové sadzby na hypotékach sú na minimách

Úroková sadzba sa vo väčšine prípadov pohybuje od 1 % vyššie. Získať takýto nízky úrok možno aj pri refinancovaní starej hypotéky, záleží to však od konkrétnych podmienok jednotlivých bánk. Pri úveroch od 80 % do 90 % LTV sú úroky spravidla vyššie. Výška úrokovej sadzby je pritom vždy závislá od fixácie, ktorú si klient zvolí.

Hypotéky pre podnikateľov

Získať hypotéku môžu aj podnikatelia, proces vybavovania je však o niečo zložitejší, ako keď si o ňu žiada fyzická osoba – zamestnanec. Klasický zamestnanec je vo väčšine prípadov schopný vybaviť hypotekárny úver prostredníctvom potvrdenia o príjme a predložením jeho pracovnej zmluvy uzatvorenej na dobu neurčitú. Živnostníci a konatelia spoločností s ručením obmedzeným však postupujú iným spôsobom.

Pri zamestnancoch banky posudzujú príjem potvrdený od zamestnávateľa a u živnostníkov a ostatných podnikateľov je posudzovaný na základe daňového priznania, prípadne obratu v podnikaní. Niekedy môže banka brať pritom do úvahy nielen obdobie posledného roka, ale aj niekoľkých po sebe nasledujúcich rokov.

Problémy pri získaní hypotekárnych úverov môžu podnikateľom robiť napríklad aj omeškania pri platení odvodov, krátka doba podnikania, časté zmeny v predmetoch obchodnej činnosti, veľké výkyvy v príjmoch, ako aj nízky čistý zisk po zdanení.

Potvrdenia, ktoré bude podnikateľ potrebovať

Pri žiadosti o hypotéku banka vždy klienta informuje o tom, aké rôzne doklady je povinný predložiť v rámci schvaľovacieho procesu. Podnikatelia – fyzické osoby alebo právnické osoby sú spravidla povinní doložiť potvrdenie o splnení daňových povinností daňovému úradu, daňové priznanie a účtovnú závierku za posledné zdaňovacie obdobie.

Banky môžu ďalej požadovať preukázanie príjmu za obdobie medzi podaním daňového priznania a podaním žiadosti o úver, ako aj ďalšie doklady o potvrdení veku žiadateľa, dosiahnutom vzdelaní, počte rodinných príslušníkov, detí a iné.

Výška príjmu rozhoduje

Základným predpokladom na získanie hypotéky je u všetkých žiadateľov výška príjmu, respektíve dostatočný príjem ustanovený príslušnou bankou. Podmienkou pre získanie hypotéky je tak kladné daňové priznanie. Ak sú podnikatelia v mínuse, hypotekárny úver od banky určite nezískajú.

Banky najčastejšie počítajú priemernú výšku mesačného príjmu žiadateľa. U podnikateľov sa táto vypočíta tak, že od všetkých príjmov sa odpočítajú zaplatené odvody a náklady v podnikaní. Zaplatená daň sa následne rozpočíta na 12 mesiacov a z takto vypočítanej sumy sa ešte odráta suma životného minima, ako aj splátky iných čerpaných úverov.

TIP:

V niektorých prípadoch môžu banky pristúpiť k posúdeniu bonity klienta aj na základe hrubého príjmu z podnikania. Aj takýto výpočet však napokon vychádza z podaného daňového priznania.

Konatelia a majitelia s.r.o., živnostníci

Konatelia v spoločnostiach s ručením obmedzeným si môžu zvoliť, či bude ich príjem posudzovaný ako u zamestnancov. Platí to však len pre tých, ktorí sú v spoločnosti s ručením obmedzeným zamestnaní a vyplácajú si riadnu zamestnaneckú mzdu.

Druhou skupinou sú majitelia firiem, ktorí majú príjem iba vo forme podielu na zisku. Ak je žiadateľ súčasne aj vlastníkom (spoločníkom) s.r.o., môže sa rozhodnúť, či si čistý zisk, prípadne jeho časť, vyplatí ako podiel na zisku spoločnosti. Opätovne tak bude záležať na tom, aký čistý zisk (po zdanení) dosiahla spoločnosť a aká časť z tohto čistého zisku bola spoločníkovi vyplatená ako podiel na zisku. Nakoniec banka vezme do úvahy výšku vyplateného podielu na zisku, čim získa mesačný príjem a postupuje rovnakým spôsobom odrátaním životného minima a nákladov, až príde k schopnosti platiť hypotekárne splátky.

O hypotéku v praxi žiadajú najmä mladí ľudia, ktorí sa často nachádzajú aj na štartovacej čiare kariérneho rebríčka podnikania. Aj podnikateľov do 35 rokov sa týka možnosť získania hypotéky pre mladých, má to však jeden háčik. Bez daňového priznania je šanca na jej získanie takmer nulová a v prípade, že už daňové priznanie bolo podané, väčšina bánk vyžaduje, aby malo dané podnikanie minimálne polročnú históriu.

Živnostníci predstavujú pre banky vždy vyššie riziko v porovnaní s bežnými zamestnancami pracujúcimi na trvalý pracovný úväzok a preto k nim pspravidla ristupujú opatrnejšie. Ak pracuje vo firme napríklad na živnosť ako grafik alebo programátor, bude tento žiadateľ z pohľadu banky vždy posudzovaný ako rizikovejší žiadateľom ako klasický zamestnanec.

TIP:

Tento aspekt je dobré si zvážiť pri rozhodovaní o čerpaní hypotéky a zvažovaní pracovného pomeru.

Odporúčané ebooky

K téme

FOAF.sk firmy - Hosp. výsledky, súvahy, výkazy, DLHY, vlastníci - Zistite TU

Témy

hypotékaPodnikám ako dôchodcaPodnikám ako remeselníkPodnikám ako študentPodnikám ako umelecPodnikám ako zdravotne postihnutýPodnikám popri prácipodnikaniePrémiový obsah

Najčítanejšie za 24 hodín

Z kategórie Ako začať podnikať

Poradca podnikateľa a živnostníka

Prémiový obsah pre členov klubu Podnikam.sk

Zobraziť ďalšie články

Seriály na Podnikam.sk

Školenia, semináre, kurzy

BOZP - Bezpečnosť a ochrana zdravia pri práci
BOZP vo výrobe
Cash flow
Clo
Clo a logistika
Controlling
Dane a účtovníctvo
Doprava
Dotácie
DPH - Daň z pridanej hodnoty
DzP - Dane z príjmu
Enviro
Environmentalistika
Eurofondy
Finančné riadenie
IAS/IFRS
Industry 4.0
ISO
Komunikačné zručnosti
Koronavírus
Legislatíva a zákony
Legislatíva, zákony
Logistika
Manažérske zručnosti
Manažment
Marketing
Marketing a predaj
Marketingové zručnosti
Medzinárodné účtovné štandardy - IAS/IFRS, US GAAP
Medzinárodné účtovné štandardy (IAS/IFRS, US GAAP)
Medzinárodné zdaňovanie
Mzdy a odvody
Nehnuteľnosti
Osobný rozvoj
Ostatné dane
Personalistika
Počítačové zručnosti
Pohľadávky
Pracovné právo
Právo
Právo, Pracovné právo
Predaj
Riadenie
Riadenie firmy
Riadenie ľudských zdrojov
Samospráva
Školstvo
Školy
Smernice
Stavebníctvo
Účtovníctvo
Účtovníctvo a dane
Verejná správa
Verejné obstarávanie-obstarávateľ
Verejné obstarávanie-uchádzač
Výroba
žiadny
Živnosť

jún

13júl8:30Komplexný zákonník práce v praxi a novela zákona účinná od 1.1.20228:30 Udalosť usporiadaná: Verlag Dashöfer, s.r.o. Typ Udalosti:ŠkolenieOblasť školenia:Mzdy a odvody

13júl8:30Komplexný zákonník práce v praxi a novela zákona účinná od 1.1.20228:30 Udalosť usporiadaná: Verlag Dashöfer, s.r.o. Typ Udalosti:ŠkolenieOblasť školenia:Mzdy a odvody

13júl8:30Komplexný zákonník práce v praxi a novela zákona účinná od 1.1.20228:30 Udalosť usporiadaná: Verlag Dashöfer, s.r.o. Typ Udalosti:ŠkolenieOblasť školenia:Mzdy a odvody

Zobraziť všetky školenia

Eshop Podnikam.sk

Prejsť do eshopu

Zoznam firiem B2B

Zobraziť všetky firmy
Copyright © iSicommerce s.r.o. Všetky práva vyhradené. Vyhradzujeme si právo udeľovať súhlas na rozmnožovanie, šírenie a na verejný prenos obsahu. Ochrana osobných údajov | Podmienky používania | Kontakt | GDPR - Nastavenie sukromia
X