Ako na prenájom bytu v roku 2024?

Letná turistická sezóna je už v plnom prúde a dovolenkové obdobie je aj časom, kedy sa zvlášť darí krátkodobým nájmom. Mnohí majitelia bytov a domov však svoje nehnuteľnosti prenajímajú nielen v tomto ročnom období a nielen na tieto účely. Preto sme sa rozhodli priniesť čitateľom niekoľko zásadných informácií k tejto téme. V článku si priblížime niektoré inštitúty spojené s prenájmom bytu podľa Občianskeho zákonníka a zákona o krátkodobom nájme bytu, náležitosti nájomných zmlúv a atribúty spojené so zánikom nájmu bytu podľa uvedených právnych predpisov.

Právny rámec

Právny rámec pre nájom bytu obsahuje Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len ako „občiansky zákonník“) v ustanovení 663 a nasledujúcich a ustanovení § 685 a nasledujúcich a právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu upravuje Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej len ako „zákon o krátkodobom nájme bytu“).

Upozornenie:

Zákon o krátkodobom nájme bytu sa nevzťahuje na nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa týchto osobitných predpisov:

1. zákon č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení zákona č. 134/2013 Z. z.,
2. zákon č. 261/2011 Z. z. o poskytovaní dotácií na obstaranie náhradných nájomných bytov v znení zákona č. 134/2013 Z. z.,
3. zákon č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania,
4. na nájomné pomery v služobných bytoch, v bytoch osobitného určenia, v bytoch nachádzajúcich sa v domoch osobitného určenia podľa zákona č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami v znení neskorších predpisov,
5. s nájomnými pomermi v družstevných bytoch, bytoch vo vlastníctve obcí a vyšších územných celkov a vo vlastníctve hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.

Nájomná zmluva podľa občianskeho zákonníka

Nájomná zmluva je upravená v § 663 a nasledujúcich občianskeho zákonníka. Ustanovenia § 663 až 684 pritom upravujú nájomnú zmluvu a nájomný pomery všeobecne, čo znamená, že tieto ustanovenia možno aplikovať aj na osobitné druhy nájmov upravené v občianskom zákonníka vrátane nájmu bytu (§ 685 a nasl.), nájmu obytných miestností, podnájmu alebo podnikateľského nájmu hnuteľných vecí, pokiaľ tieto jednotlivé druhy nájmov neupravujú osobitné ustanovenia, ktoré použitie všeobecných predpisov o nájme vylučujú.

V zmysle ustanovenia § 663 platí, že nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Nájomná zmluva sa uzatvára medzi prenajímateľom (ten, kto odovzdáva do nájmu) a nájomcom, ktorým je osoba, ktorá vec prijíma. Prenajímateľom aj nájomcom pritom môže byť akákoľvek fyzická alebo právnická osoba, alebo aj štát.

Podstatou nájomnej zmluvy a z nej vyplývajúceho nájomného pomeru je, že prenajímateľ prenecháva vec nájomcovi do dočasného užívania a za dohodnutú odplatu. Nájomný pomer má vždy dočasný charakter, pričom čas trvania môže byť v zmluve dohodnutý, alebo vec môže byť odovzdaná do užívania aj bez konkrétneho časového určenia.

Predmetom nájmu môže byť akákoľvek vec, ktorá je spôsobilá byť predmetom právneho vzťahu. Môžu to byť hnuteľné a nehnuteľné veci a teda aj byt alebo dom. Nájom bytu je upravený osobitných ustanoveniach § 685 a nasledujúcich občianskeho zákonníka a je definovaný nasledovne:

Nájomná zmluva je uzatvorená, ak sa zmluvné strany dohodli na jej obsahu. Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený, ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone

Aj v tomto prípade platí, že nájom bytu vznikne na základe nájomnej zmluvy uzavretej medzi prenajímateľom, ktorý je vlastníkom bytu alebo domu a nájomcom. Zmluva sa uzaviera slobodne a na základe vlastného rozhodnutia zmluvných strán.

V prémiovej časti obsahu nájdete:

• Náležitosti nájomnej zmluvy k nájmu bytu podľa § 685 a nasl. občianskeho zákonníka
• Zánik nájmu bytu podľa občianskeho zákonníka
• Nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu
• Zánik nájmu bytu podľa zákona o krátkodobom nájme

Upozornenie:

Pri niektorých kategóriách bytov (uvedené v ustanovení § 685 ods. 3) sa však pri uzatvorení nájomnej zmluvy počíta aj so súhlasom určitého orgánu alebo iného subjektu, ktorý má záujem na tom, aby sa tieto byty dostali do užívania tých osôb, ktorým majú osobitne slúžiť.

Odporúčané ebooky

K téme