Ako na prenájom bytu v roku 2026?

Letná turistická sezóna je už v plnom prúde a dovolenkové obdobie je aj časom, kedy sa zvlášť darí krátkodobému poskytovaniu ubytovania. Mnohí majitelia bytov a domov však svoje nehnuteľnosti prenajímajú nielen v tomto ročnom období a nielen na tieto účely.

Preto sme sa rozhodli priniesť čitateľom niekoľko zásadných informácií k tejto téme. V článku si priblížime niektoré inštitúty spojené s prenájmom bytu podľa Občianskeho zákonníka a zákona o krátkodobom nájme bytu, náležitosti nájomných zmlúv a atribúty spojené so zánikom nájmu bytu podľa uvedených právnych predpisov.

Krátkodobý nájom bytu nie je automaticky turistické ubytovanie

Na úvod je potrebné rozlišovať medzi:

• krátkodobým nájmom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z.,
• bežným nájmom bytu podľa Občianskeho zákonníka,
• prechodným turistickým alebo dovolenkovým ubytovaním.

Zákon o krátkodobom nájme bytu neupravuje automaticky všetky pobyty, ktoré trvajú niekoľko dní alebo týždňov. Ide o osobitný režim nájmu bytu na dobu určitú, ktorý môže spolu s predĺženiami trvať najviac šesť rokov.

Turistické pobyty poskytované napríklad prostredníctvom rezervačných platforiem môžu mať charakter zmluvy o ubytovaní podľa § 754 až § 759 Občianskeho zákonníka. Zo zmluvy o ubytovaní vzniká objednávateľovi právo na prechodné ubytovanie v zariadení určenom na tento účel a na služby spojené s ubytovaním.

Rozhodujúci nie je iba názov zmluvy alebo počet nocí. Posudzuje sa skutočný obsah vzťahu, účel pobytu, spôsob odovzdania priestorov a rozsah poskytovaných služieb.

Ak sa spolu s priestorom pravidelne poskytujú služby typické pre ubytovacie zariadenia, napríklad upratovanie počas pobytu, výmena posteľnej bielizne, recepcia alebo ďalšie ubytovacie služby, môže ísť o podnikateľské poskytovanie ubytovania, nie o pasívny prenájom nehnuteľnosti. Takáto činnosť môže mať odlišné živnostenské, daňové, evidenčné a miestne daňové povinnosti.

Právny rámec nájmu bytu

Právny rámec pre nájom bytu obsahuje zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v ustanoveniach § 663 a nasledujúcich a v osobitných ustanoveniach § 685 a nasledujúcich.

Právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu upravuje zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu.

K 26. júlu 2026 je účinné časové znenie Občianskeho zákonníka platné od 1. januára do 30. júla 2026. Od 31. júla 2026 nadobúda účinnosť ďalšie časové znenie. Ustanovenia týkajúce sa nájmu bytu, jeho skončenia a bytových náhrad však zostávajú v relevantnej časti zachované.

Na ktoré byty sa zákon o krátkodobom nájme nevzťahuje

Zákon o krátkodobom nájme bytu sa nevzťahuje na nájomné pomery:

• v bytoch obstaraných podľa zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní,
• v bytoch obstaraných podľa zákona č. 261/2011 Z. z. o poskytovaní dotácií na obstaranie náhradných nájomných bytov,
• v bytoch obstaraných podľa zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania,
• v služobných bytoch,
• v bytoch osobitného určenia,
• v bytoch nachádzajúcich sa v domoch osobitného určenia,
• v družstevných bytoch,
• v bytoch vo vlastníctve obcí a vyšších územných celkov,
• v bytoch vo vlastníctve hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislavy, mesta Košice a ich mestských častí.

Pri týchto bytoch sa musí právny režim nájmu posudzovať podľa Občianskeho zákonníka a príslušných osobitných predpisov.

Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka

Nájomná zmluva je upravená v § 663 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Ustanovenia § 663 až § 684 upravujú nájomnú zmluvu a nájomné pomery všeobecne.

Tieto ustanovenia možno aplikovať aj na osobitné druhy nájmov upravené v Občianskom zákonníku vrátane nájmu bytu, pokiaľ osobitné ustanovenia neupravujú konkrétnu otázku odlišne.

V zmysle § 663 platí, že nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne, v dojednanej dobe, užíval alebo z nej bral aj úžitky.

Nájomná zmluva sa uzatvára medzi prenajímateľom, ktorý prenecháva predmet nájmu do užívania, a nájomcom, ktorý ho prijíma. Prenajímateľom a nájomcom môže byť fyzická osoba, právnická osoba alebo štát.

Prenajímateľom nemusí byť v každom prípade výlučne vlastník bytu. Môže ním byť aj osoba, ktorá je na prenajatie bytu oprávnená na základe zákona, zmluvy, splnomocnenia alebo iného právneho titulu. Pred podpisom zmluvy je preto vhodné overiť vlastníctvo bytu a oprávnenie prenajímateľa konať.

Podstatou nájomnej zmluvy a z nej vyplývajúceho nájomného pomeru je, že prenajímateľ prenecháva vec nájomcovi do dočasného užívania za dohodnutú odplatu.

Nájomný pomer má vždy dočasný charakter, pričom čas jeho trvania môže byť v zmluve presne dohodnutý alebo môže byť nájom uzatvorený bez určenia konečného dátumu.

Predmetom nájmu môžu byť hnuteľné aj nehnuteľné veci, teda aj byt alebo rodinný dom. Pri prenájme celého rodinného domu však treba konkrétny právny režim posúdiť samostatne, pretože osobitné ustanovenia § 685 a nasledujúcich sú formulované pre nájom bytu.

Nájom bytu ako chránený nájom

Nájom bytu je definovaný v § 685 Občianskeho zákonníka nasledovne:

Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.

Nájom bytu je chránený. Ak nedôjde k dohode medzi prenajímateľom a nájomcom, prenajímateľ ho môže vypovedať len z dôvodov ustanovených zákonom.

Zmluva sa uzatvára slobodne a na základe vlastného rozhodnutia zmluvných strán. Pri niektorých osobitných kategóriách bytov môže byť potrebný aj súhlas príslušného orgánu alebo subjektu.

Charakteristickým znakom nájmu bytu je jeho zvýšená zákonná ochrana. Tá sa prejavuje predovšetkým obmedzením dôvodov, pre ktoré môže prenajímateľ nájom vypovedať, osobitnou výpovednou lehotou a v zákonom určených prípadoch aj právom nájomcu na bytovú náhradu.

Náležitosti nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka

Nájomná zmluva musí obsahovať:

• označenie predmetu nájmu a rozsahu jeho užívania,
• výšku nájomného,
• výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.

Nájomná zmluva by mala obsahovať aj:

• opis príslušenstva,
• opis stavu bytu,
• zoznam zariadenia a vybavenia,
• údaje o meračoch energií,
• počet odovzdaných kľúčov,
• pravidlá vykonávania opráv,
• podmienky kontroly bytu,
• pravidlá podnájmu,
• spôsob doručovania písomností,
• podmienky vrátenia bytu.

Zákon pri tomto režime neustanovuje písomnú formu ako podmienku platnosti nájomnej zmluvy. Ak sa zmluva neuzavrela písomne, má sa o jej obsahu vyhotoviť zápisnica. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že nájom bol uzatvorený na dobu neurčitú.

Upozornenie

Napriek tomu, že ústne uzatvorená nájomná zmluva nemusí byť automaticky neplatná, písomná forma je dôrazne odporúčaná.

Bez písomnej zmluvy môže byť problematické preukázať najmä:

• výšku dohodnutého nájomného,
• výšku a splatnosť úhrad za energie,
• dobu nájmu,
• stav zariadenia,
• dohodnutý účel užívania,
• existenciu a podmienky peňažnej zábezpeky,
• súhlas alebo zákaz podnájmu.

Odovzdanie bytu a preberací protokol

Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť mu plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu.

Pri odovzdaní bytu je vhodné vyhotoviť preberací protokol. Mal by obsahovať najmä:

• dátum odovzdania,
• stav bytu a jeho jednotlivých miestností,
• existujúce poškodenia,
• zoznam zariadenia,
• stav elektromera, plynomera a vodomerov,
• počet odovzdaných kľúčov,
• fotodokumentáciu,
• podpis prenajímateľa a nájomcu.

Preberací protokol pomáha rozlíšiť škodu spôsobenú nájomcom od poškodenia, ktoré existovalo už pred začiatkom nájmu, a od bežného opotrebenia.

Opravy a bežná údržba

Ak nájomná zmluva neurčuje inak, nájomca uhrádza drobné opravy súvisiace s užívaním bytu a náklady spojené s bežnou údržbou.

Rozsah drobných opráv a bežnej údržby upravuje nariadenie vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Z. z.

Prenajímateľ zodpovedá najmä za odstránenie závažnejších nedostatkov a za udržiavanie bytu v stave spôsobilom na riadne užívanie.

Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ. Ak túto povinnosť poruší a škoda sa v dôsledku oneskoreného oznámenia zväčší, môže za ňu zodpovedať.

Peňažná zábezpeka pri bežnom nájme

Občiansky zákonník pri bežnom nájme bytu neurčuje osobitný maximálny limit peňažnej zábezpeky rovnakým spôsobom ako zákon o krátkodobom nájme bytu.

Podmienky zábezpeky by preto mali byť jasne upravené v nájomnej zmluve. Zmluva by mala určiť:

• jej výšku,
• pohľadávky, na ktoré ju možno použiť,
• podmienky doplnenia,
• lehotu na vyúčtovanie a vrátenie,
• spôsob riešenia nedoplatkov za energie,
• možnosť započítania škody.

Peňažná zábezpeka nemá automaticky slúžiť ako posledné nájomné, pokiaľ sa na tom zmluvné strany nedohodnú.

Zánik nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka

Nájom bytu zanikne:

• písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• písomnou výpoveďou,
• uplynutím doby, ak bol dohodnutý na určitý čas,
• prípadne iným zákonom predpokladaným spôsobom.

Pri nájme bytu dohodnutom na určitý čas sa neuplatní automatické obnovenie nájmu podľa § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Samotné pokračovanie v užívaní bytu preto nájom automaticky neobnoví podľa tohto ustanovenia.

Na dohodu o zániku nájmu a na výpoveď sa vyžaduje písomná forma.

Výpovedná lehota

Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená nájomcovi.

Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu.

Ak bola výpoveď daná pre nezaplatenie nájomného alebo úhrad a nájomca preukáže, že bol ku dňu doručenia výpovede v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o šesťmesačnú ochrannú lehotu.

Ak nájomca pred uplynutím ochrannej lehoty zaplatí dlžné nájomné alebo sa s prenajímateľom písomne dohodne na spôsobe jeho úhrady, dôvod výpovede zanikne.

Dôvody výpovede zo strany prenajímateľa

Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak:

• potrebuje byt pre seba, manžela, deti, vnukov, zaťa, nevestu, rodičov alebo súrodencov,
• nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,
• nájomca alebo člen jeho domácnosti hrubo poškodzuje byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia domu,
• nájomca alebo člen jeho domácnosti sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných obyvateľov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,
• nájomca hrubo porušuje povinnosti z nájmu, najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhrady za čas dlhší ako tri mesiace,
• nájomca prenechal byt alebo jeho časť do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,
• je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo domom naložiť tak, že byt nemožno užívať,
• byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých ho nemožno najmenej šesť mesiacov užívať,
• nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia,
• nájomca bez súhlasu prenajímateľa využíva byt na iné účely ako na bývanie.

Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom. Dôvod nemožno dodatočne meniť.

Pri výpovedných dôvodoch týkajúcich sa služobného bytu, verejného záujmu, opráv alebo bytu osobitného určenia musí prenajímateľ priložiť listinu preukazujúcu výpovedný dôvod. Bez nej je výpoveď neplatná.

Napadnutie neplatnej výpovede

Nájomca môže neplatnosť výpovede uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa jej doručenia.

Ak nájomca v tejto lehote podá žalobu, účinky výpovede nastanú až po právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým súd žalobu na určenie neplatnosti výpovede zamietne.

Lehota troch mesiacov je zákonná lehota. Jej zmeškanie môže znamenať stratu možnosti úspešne sa domáhať určenia neplatnosti výpovede týmto spôsobom.

Bytová náhrada nepatrí pri každej výpovedi

Nájomca nemá pri každom skončení nájmu automatické právo na bytovú náhradu.

Bytovými náhradami sú:

• náhradný byt,
• náhradné ubytovanie,
• prístrešie.

Konkrétny nárok závisí od dôvodu skončenia nájmu a od osobných a sociálnych okolností nájomcu.

Napríklad pri výpovedi z dôvodu, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba alebo pre blízku osobu, môže nájomcovi vzniknúť právo na náhradný byt. Pri hrubom poškodzovaní bytu alebo závažnom porušovaní dobrých mravov nájomca spravidla právo na bytovú náhradu nemá; z dôvodov hodných osobitného zreteľa môže mať právo na prístrešie.

Pri neplatení nájomného môže mať nájomca v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov právo na náhradné ubytovanie. V ostatných prípadoch neplatenia mu bytová náhrada spravidla nepatrí, prípadne môže mať pri dôvodoch hodných osobitného zreteľa právo na prístrešie.

Nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

Zákonná definícia krátkodobého nájmu bytu je uvedená v § 2 zákona č. 98/2014 Z. z.

Krátkodobým nájmom bytu sa rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá:

• je uzavretá podľa zákona o krátkodobom nájme bytu,
• spĺňa zákonné náležitosti,
• spolu so všetkými predĺženiami trvá najviac šesť rokov.

Krátkodobý nájom vzniká uzatvorením nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt alebo jeho časť do užívania na dobu určitú, najdlhšie na dva roky.

Zmluvu možno za rovnakých podmienok predĺžiť najviac o ďalšie dva roky, a to najviac dvakrát. Celkové trvanie teda nesmie presiahnuť šesť rokov.

Povinná písomná forma

Na rozdiel od bežného nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka musí byť zmluva o krátkodobom nájme bytu vždy uzatvorená písomne.

Zmluvné strany si musia navzájom poskytnúť najmenej jedno vyhotovenie nájomnej zmluvy.

Náležitosti zmluvy o krátkodobom nájme

Nájomná zmluva musí obsahovať najmä:

• meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby,
• pri fyzickej osobe – podnikateľovi aj obchodné meno, miesto podnikania a identifikačné číslo,
• pri právnickej osobe obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a údaje osoby oprávnenej konať,
• označenie predmetu nájmu,
• rozsah užívania predmetu nájmu,
• výšku nájomného alebo spôsob jej určenia,
• výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich určenia,
• opis stavu bytu,
• opis príslušenstva a vybavenia,
• opis známych závad,
• určenie doby nájmu,
• vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý toho, že zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Nájomca môže predmet nájmu alebo jeho časť prenechať do podnájmu iba s predchádzajúcim písomným súhlasom prenajímateľa a najdlhšie na dobu trvania nájmu.

Zmena nájomného a úhrad

Zmluvné strany si môžu v zmluve dohodnúť prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného alebo úhrad za služby.

Dôvodom môže byť najmä:

• zmena cien dodávaných služieb,
• zmena cien energií,
• očakávaná priemerná ročná miera inflácie.

Zvýšenie úhrad za služby by malo zodpovedať skutočnej zmene cien alebo nákladov. Podmienky jednostrannej zmeny musia byť dostatočne určité a uvedené v zmluve.

Peňažná zábezpeka pri krátkodobom nájme

Zmluvné strany si môžu dohodnúť peňažnú zábezpeku na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa, napríklad:

• nezaplateného nájomného,
• neuhradených energií a služieb,
• škody na byte alebo jeho zariadení,
• ďalších pohľadávok súvisiacich s užívaním bytu.

Výška zábezpeky nesmie presiahnuť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu.

Ak prenajímateľ zábezpeku alebo jej časť oprávnene použije, nájomca je po písomnej výzve povinný doplniť ju do pôvodnej výšky do jedného mesiaca.

Nevyčerpanú časť zábezpeky musí prenajímateľ vrátiť najneskôr do jedného mesiaca po tom, ako nájomca byt vypratal a strany si vysporiadali nároky súvisiace s nájmom, ak sa nedohodli inak.

Daňová registrácia prenajímateľa

Zákon o krátkodobom nájme bytu vyžaduje, aby prenajímateľ splnil registračnú povinnosť podľa zákona o dani z príjmov a aby jej splnenie preukázal nájomcovi.

Povinnosť požiadať správcu dane o registráciu sa týka fyzickej osoby, ktorá ešte nie je registrovaná podľa príslušného ustanovenia zákona o dani z príjmov a ktorá na území Slovenska prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku.

Žiadosť sa podáva do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom fyzická osoba začala nehnuteľnosť prenajímať.

Ak už fyzická osoba má daňové identifikačné číslo a je registrovaná z iného zákonného dôvodu, nevykonáva sa vždy nová registrácia rovnakým spôsobom. Konkrétny postup je vhodné overiť podľa jej existujúcej registrácie.

Nesplnenie registračnej povinnosti automaticky neznamená, že nájomná zmluva je neplatná. Má však vplyv na rozsah výhod a osobitných pravidiel, ktoré môže prenajímateľ podľa zákona o krátkodobom nájme uplatniť. V takom prípade sa na niektoré otázky použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka.

Zánik krátkodobého nájmu bytu

Krátkodobý nájom bytu zaniká:

• uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý,
• písomnou dohodou prenajímateľa a nájomcu,
• písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán,
• písomným odstúpením od nájomnej zmluvy,
• zánikom predmetu nájmu.

Pri odstúpení sa nájomná zmluva zrušuje okamihom doručenia odstúpenia druhej zmluvnej strane.

Výpoveď zo strany prenajímateľa

Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom, ak:

• nájomca alebo osoba, ktorá s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza s jeho súhlasom, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu poškodzuje byt, jeho zariadenie alebo spoločné časti a zariadenia domu,
• nájomca alebo iná uvedená osoba hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok,
• nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za čas dlhší ako dva mesiace,
• nájomca napriek písomnej výzve nedoplnil peňažnú zábezpeku,
• nájomca užíva byt v rozpore s dohodnutým účelom,
• nastal iný dôvod dohodnutý v zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať ďalšie trvanie nájomného pomeru.

Výpoveď zo strany nájomcu

Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom, ak:

• sa predmet nájmu stal nespôsobilým na dohodnuté užívanie bez zavinenia nájomcu alebo osôb žijúcich s ním v byte,
• došlo k skončeniu jeho pracovného, služobného, štátnozamestnaneckého alebo obdobného pomeru,
• mu vznikol nárok na sociálne bývanie,
• nastal iný dôvod dohodnutý v zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať ďalšie trvanie nájmu.

Výpovedná lehota pri krátkodobom nájme

Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola výpoveď doručená druhej zmluvnej strane.

Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac.

Najmenej pätnásťdňová výpovedná lehota sa môže použiť pri zákonom určených závažných dôvodoch, najmä ak:

• nájomca alebo osoby nachádzajúce sa v byte poškodzujú byt alebo hrubo porušujú dobré mravy či domový poriadok,
• nájomca nezaplatil nájomné alebo úhrady za čas dlhší ako dva mesiace,
• sa byt bez zavinenia nájomcu stal nespôsobilým na dohodnuté užívanie.

Ak prenajímateľ nesplnil registračnú povinnosť a uplatní sa osobitný zákonný režim, výpovedná lehota pri výpovedi zo strany prenajímateľa nesmie byť kratšia ako dva mesiace.

Odstúpenie od zmluvy

Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie zakladá právo prenajímateľa nájom vypovedať, prenajímateľ môže od zmluvy odstúpiť.

Nájomca môže od zmluvy odstúpiť najmä vtedy, ak:

• byt nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie,
• prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného alebo úhrad za služby.

Napadnutie neplatného skončenia krátkodobého nájmu

Neplatnosť výpovede alebo odstúpenia musí zmluvná strana uplatniť na súde do dvoch mesiacov od doručenia výpovede alebo odstúpenia.

Na rozdiel od nájmu podľa Občianskeho zákonníka podanie žaloby samo osebe neodkladá účinky skončenia krátkodobého nájmu.

Porovnanie oboch režimov nájmu

Daňové povinnosti pri prenájme bytu

Príjem fyzickej osoby z prenájmu nehnuteľnosti sa spravidla posudzuje podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, pokiaľ nejde o príjem zo živnosti alebo iného podnikania.

Od dane je za zákonom stanovených podmienok oslobodený príjem z prenájmu do 500 eur za zdaňovacie obdobie. Ak prenajímateľ uplatní oslobodenie, súvisiace výdavky sa musia pomerne krátiť.

Pri určení daňových výdavkov je dôležité aj to, či je prenajímaná nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku. Finančná správa pri nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku pripúšťa najmä výdavky na energie, služby a za stanovených podmienok aj príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Daňové povinnosti však nie sú hlavným predmetom nájomnej zmluvy a treba ich posúdiť podľa okolností konkrétneho prenajímateľa.

Najčastejšie chyby pri nájomnej zmluve

Medzi časté chyby patria:

• nesprávny výber právneho režimu,
• označenie turistického ubytovania za krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z.,
• chýbajúca písomná zmluva,
• nepresný opis bytu a jeho zariadenia,
• chýbajúci preberací protokol,
• nerozdelenie nájomného a úhrad za energie,
• neurčité pravidlá zvyšovania nájomného,
• nejasné podmienky použitia kaucie,
• chýbajúci spôsob doručovania výpovede,
• nesprávna výpovedná lehota,
• výpoveď bez dostatočne opísaného skutkového dôvodu,
• automatické predpokladanie práva na bytovú náhradu,
• nesplnenie daňovej registrácie,
• odovzdanie bytu do podnájmu bez potrebného súhlasu.

Najčastejšie otázky

Musí byť nájomná zmluva na byt písomná?

Pri nájme podľa Občianskeho zákonníka písomná forma nie je podmienkou platnosti. Ak zmluva nebola uzatvorená písomne, má sa o jej obsahu vyhotoviť zápisnica.

Pri krátkodobom nájme podľa zákona č. 98/2014 Z. z. je písomná forma povinná.

Je možné uzatvoriť krátkodobý nájom na dobu neurčitú?

Nie. Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. sa uzatvára iba na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Možno ho dvakrát predĺžiť, pričom celkové trvanie nesmie presiahnuť šesť rokov.

Je krátkodobý prenájom cez Airbnb automaticky nájmom podľa zákona č. 98/2014 Z. z.?

Nie. Turistické alebo dovolenkové pobyty môžu mať charakter ubytovacej služby alebo zmluvy o ubytovaní. Rozhoduje obsah a účel poskytovanej služby, nie iba názov „prenájom“.

Môže prenajímateľ vstúpiť do bytu bez súhlasu nájomcu?

Prenajímateľ nemá všeobecné právo vstupovať do bytu kedykoľvek bez vedomia nájomcu. Podmienky kontroly bytu je vhodné upraviť v zmluve a návštevu vopred oznámiť.

Výnimkou môžu byť nevyhnutné situácie, napríklad havária alebo bezprostredné ohrozenie života či majetku.

Môže prenajímateľ automaticky zvýšiť nájomné?

Nie bez právneho alebo zmluvného základu. Podmienky zvyšovania nájomného by mali byť uvedené v zmluve.

Pri krátkodobom nájme možno dohodnúť jednostrannú zmenu napríklad v súvislosti s infláciou alebo zvýšením cien služieb, podmienky však musia byť dostatočne určité.

Musí prenajímateľ vrátiť kauciu ihneď po odovzdaní bytu?

Pri krátkodobom nájme musí nevyčerpanú časť zábezpeky vrátiť najneskôr do jedného mesiaca po vyprataní bytu a vysporiadaní súvisiacich nárokov, ak sa strany nedohodli inak.

Pri bežnom nájme je potrebné lehotu upraviť v zmluve.

Má nájomca pri výpovedi vždy nárok na náhradný byt?

Nie. Nárok závisí od konkrétneho výpovedného dôvodu a ďalších zákonných podmienok. V niektorých prípadoch má nájomca právo iba na náhradné ubytovanie alebo prístrešie a pri niektorých dôvodoch mu bytová náhrada nepatrí vôbec.

Záver

Pri prenájme bytu je rozhodujúce správne určiť, podľa ktorého právneho režimu sa zmluva uzatvára.

Bežný nájom podľa Občianskeho zákonníka poskytuje nájomcovi silnejšiu ochranu, najmä pri výpovedi zo strany prenajímateľa. Zmluva o krátkodobom nájme podľa zákona č. 98/2014 Z. z. musí byť písomná, môže trvať najviac šesť rokov a umožňuje pružnejšie nastavenie skončenia nájmu.

Ani jeden z týchto režimov však nemožno automaticky použiť na turistické alebo dovolenkové ubytovanie. Pri pobytoch poskytovaných spolu s ubytovacími službami je potrebné posúdiť pravidlá zmluvy o ubytovaní, podnikania, miestnej dane a ochrany spotrebiteľa.

Bez ohľadu na zvolený režim by mala nájomná zmluva presne upravovať predmet nájmu, dobu trvania, výšku nájomného, energie, peňažnú zábezpeku, opravy, podnájom, kontroly bytu, doručovanie a spôsob skončenia nájomného vzťahu.

Odporúčané ebooky

K téme