DPH sa nehnuteľností môže a nemusí týkať

Ak podnikateľ, ktorý je platcom dane z pridanej hodnoty (DPH), kupuje nehnuteľnosť, je viacero okolností, na ktoré by v súvislosti s touto daňou mal myslieť.

Podnikatelia vo všeobecnosti môžu rátať s tým, že si budú môcť odpočítať DPH z nakúpených tovarov a služieb. Týka sa to však iba tovarov a služieb použitých v rámci podnikania. Týka sa to aj nehnuteľností. „Vo všeobecnosti možno odpočítať daň z  prijatých tovarov, napríklad nehnuteľnosť, v prípade, ak sa tieto použijú na zdaniteľné obchody, ktoré platiteľ zdaňuje,“ upozorňuje Patrícia Macíková, hovorkyňa finančnej správy.

Predmet dane z pridanej hodnoty (DPH) je zrejmý už z jej názvu. Je to pridaná hodnota, ktorú v rámci svojho podnikania vytvorí podnikateľ. Z tohto dôvodu si podnikateľ, ktorý je zaregistrovaný ako platiteľ DPH môže od štátu vypýtať od štátu naspať „DPH na vstupe“, ktorú už odviedli štátu iní platitelia DPH skôr v rámci dodávateľsko-odberateľského reťazca. O túto sumu sa z pohľadu podnikateľa efektívne znižuje DPH, ktorú podnikateľ platí v rámci „DPH na výstupe“. Práve „DPH na výstupe“ uhrádza podnikateľ štátu.

Keďže samotný zákon hovorí o pridanej hodnote, predpokladá sa, že „DPH na výstupe“ sa vyčísľuje z vyššej hodnoty ako „DPH na vstupe“. Ak je to tak, podnikateľovi vzniká vlastná daňová povinnosť, ktorú musí uhradiť. Ak z nejakých dôvodov vznikla vyššia „DPH na vstupe“ v porovnaní s „DPH na výstupe“ vzniká nadmerný odpočet.

Ak sa konkrétna nehnuteľnosť nepoužíva výhradne na podnikanie, je dôležité vedieť vyčísliť pomer v akom sa používa práve v podnikaní. „V prípade, ak napríklad platiteľ DPH nadobudne nehnuteľnosť, ktorá bude používaná na podnikanie a zároveň aj na iné účely ako na podnikanie, nemá právo na odpočítanie celej dane na vstupe, ale môže si uplatniť odpočítanie dane len vo výške, ktorá zodpovedá rozsahu použitia nadobudnutej nehnuteľnosti na podnikanie,“ hovorí Macíková. Dôležité je tak vyčísliť aká plocha sa používa na podnikanie a aká plocha na iné účely.

Pravidlo piatich rokov

Dôležité vo vzťahu DPH a nehnuteľností je pravidlo piatich rokov. „Oslobodené od dane je dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti… alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania stavby alebo jej časti,“ hovorí Macíková.

„V prípade, ak napríklad platiteľ DPH  predá nehnuteľnosť do piatich rokov od prvej kolaudácie na základe, ktorej je povolené, jej užívanie (v nadväznosti na § 38 ods.1 zákona o DPH) predaj nehnuteľnosti podlieha 20 -percentnej DPH,“ povedala Patrícia Macíková.

V tomto prípade si však podnikatelia zaregistrovaní za platcov DPH môžu vybrať a aj po uplynutí piatich rokov naďalej uplatňovať DPH. „Platiteľ sa však môže rozhodnúť, že dodanie uvedenej nehnuteľnosti nebude oslobodené od dane,“ hovorí Macíková.

To, v akom režime sa konkrétna nehnuteľnosť nachádza, má následne dopad aj na prípadný predaj nehnuteľnosti. „V prípade, ak napríklad platiteľ DPH predá nehnuteľnosť inému platiteľovi DPH, ktorú sa dodávateľ rozhodol zdaniť  (podľa § 38 ods.1 zákona o DPH), príjemca plnenia, teda kupujúci, je osobou povinnou platiť daň (v zmysle § 69 ods.12 písm. c) zákona o DPH),“ upozorňuje Macíková.

Vo všeobecnosti je nájom nehnuteľnosti oslobodený od platenia DPH, netýka sa to ale ubytovacích služieb a rôznych špeciálnych nájmov, do ktorých patrí nájom parkovacích miest, trvalo inštalovaných strojov a bezpečnostných schránok. Opäť sa však podnikateľ môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane.

Od toho opäť závisí nárok na odpočítanie DPH. „V prípade, ak napríklad platiteľ DPH  kúpi nehnuteľnosť na účely prenájmu, ktorý je oslobodený od dane (podľa § 38 ods.3 zákona o DPH), napríklad nájom pre občanov, nemá nárok na odpočítanie dane,“ dodala Macíková. Ak zakúpená nehnuteľnosť nie je oslobodená od DPH nárok na odpočítanie dane pre platcu DPH vzniká. Musia však byť splnené podmienky stanovené v §.49 až § 51 zákona o DPH.

Odporúčané ebooky

K téme