Ako vypracovať kúpnu zmluvu pri kúpe nehnuteľnosti v roku 2025?

Kúpa nehnuteľnosti na podnikateľské alebo na súkromné účely je vždy veľkým krokom v živote každého človeka a preto je dôležité venovať celému realitnému procesu náležitú pozornosť. Najčastejším právnym titulom pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je kúpna zmluva. V tomto článku si priblížime, aké náležitosti by mala obsahovať každá kúpna zmluva, aby nadobudla platnosť.

Všeobecne o kúpnej zmluve

Kúpna zmluva je najbežnejším odvodeným spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva. V praxi ide o dvojstranný právny úkon, ktorý pozostáva z návrhu a prijatia návrhu vzájomnými a obsahovo zhodnými prejavmi vôle oboch strán. Predávajúcemu tu vzniká povinnosť odovzdať predmet kúpy a kupujúcemu povinnosť prevziať predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu. Kúpna zmluva vzniká dohodou zmluvných strán o predmete kúpy a kúpnej cene, pokiaľ zákon nevyžaduje aj ďalšie náležitosti.

Kúpna zmluva, ktorej predmetom je kúpa alebo predaj nehnuteľnosti, sa vždy riadi ustanoveniami § 588 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Na tomto mieste je zároveň potrebné upozorniť, že podľa tých istých ustanovení sa bude riadiť aj kúpna zmluva uzatváraná medzi podnikateľmi. Je to tak aj napriek tomu, že pri právnych vzťahoch medzi podnikateľmi sa vo všeobecnosti aplikuje Obchodný zákonník.

Upozornenie:

Každá kúpna zmluva, ktorej predmetom je kúpa nehnuteľnosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme.

Náležitosti kúpnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka

Zákon ustanovuje, že zmluva o kúpe alebo predaji nehnuteľnosti bude platná len v prípade, že bude obsahovať všetky nasledovné podstatné náležitosti:

• kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti vždy musí byť písomná,
• zmluvné strany musia byť riadne označené s uvedením mena, priezviska, rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu predávajúceho aj kupujúceho,
• riadne označenie predmetu kúpy – špecifikácia predávanej nehnuteľnosti – bytu, rodinného domu alebo inej nehnuteľnosti, pri ktorej je potrebné uviesť nasledovné údaje: názov a adresa katastrálneho úradu, v ktorom je nehnuteľnosť evidovaná, rozloha nehnuteľnosti, ulica, popisné číslo a mesto, kde sa byt nachádza, číslo poschodia a bytu, parcelné číslo pozemku, číslo listu vlastníctva, prípadné iné zákonom požadované údaje na jeho riadnu identifikáciu,
• dohodnutú kúpnu cenu, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva,
• povinnosť kupujúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu,
• povinnosť kupujúceho prevziať predmet kúpy.

Absencia niektorej z podstatných náležitostí zmluvy má za následok absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy. To znamená, že takáto zmluva by nebola považovaná za uzatvorenú a bola by neplatná od začiatku.

Náležitosti kúpnej zmluvy podľa Zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Tento zákon sprísňuje podstatné náležitosti kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome. Tieto sú v praxi častým predmetom kúpy aj u podnikateľov, preto je dôležité dávať pozor na absenciu niektorej z podstatných náležitostí v kúpne zmluve. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytových a nebytových priestorov v § 5 ods. 1 ustanovuje aj nasledovné podstatné náležitosti pre zmluvu o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v bytovom dome:

• popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e) tohto zákona,
• určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
• úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
• vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
• úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je v zmysle zákona vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Takéto vyhlásenie nemusí zmluva obsahovať len vtedy, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome môže obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a vlastníkov nebytových priestorov v dome. Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností.

Podpisom kúpnej zmluvy sa proces nekončí

Tí, ktorí ešte nekupovali nehnuteľnosť, sa niekedy mylne domnievajú, že podpisom kúpnej zmluvy sa tento proces končí. Na to, aby sa kupujúci stal vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti, je však ešte v zmysle zákona potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Na kupujúceho prechádza vlastnícke právo ku kupovanej nehnuteľnosti vždy až povolením vkladu vlastníckeho práva v katastra nehnuteľností. Nie je to teda už v okamihu podpisu kúpnej zmluvy, a to ani vtedy, ak obsahuje všetky podstatné náležitosti podľa príslušných právnych predpisov.

S návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je zároveň potrebné predložiť dokumentáciu, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu a nebytového priestoru v dome, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku.

Upozornenie:

Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci. Podpisy na predávajúceho a kupujúceho na kúpnej zmluvy musia byt úradne osvedčené notárom alebo matričnom úrade (overenie podpisov na matričnom úrade je lacnejšie v porovnaní s notárskym úradom a právne je to rovnocenná forma).

V závere ostáva podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Tento môže urobiť kupujúci alebo predávajúci. Poplatok za podanie je 100 Eur. V prípade zrýchleného konania (rozhodnutie katastra do 15 dní) je tento poplatok vo výške 300 Eur. Pri elektronickom podaní sa obe sumy znižujú na polovicu (50 eur a 150 eur). V súčasnosti možno ešte využiť možno tzv. oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad. Do 90 dní od tohto oznámenie je potom potrebné podať samotný návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Pri tomto podaní sa znižuje suma 100 eur na 85 eur, takže možno niečo ušetriť. Ak nie sú v podaní žiadne chyby, kataster štandardne rozhodne do 30 dní o vklade. Ak podanie obsahuje chyby, vyzve k náprave chýb.

Vzor kúpnej zmluvy na stiahnutie: Kupna zmluva – vzor

Odporúčané ebooky

K téme