Predaj nehnuteľnosti a DPH

Predávať nehnuteľnosť môžu tak občania ako aj podnikatelia, ale málokto asi vie, že v určitých prípadoch je predaj nehnuteľnosti, či už pozemku alebo stavby, zdaniteľný nielen bežnou daňou z príjmu, ale aj daňou z pridanej hodnoty, čiže DPH. V prípade podnikateľov ako aj v prípade fyzických osôb nepodnikateľov existujú situácie, kedy sa zdaneniu nevyhnú.

Vo všeobecnosti platí, že ak sa niekto „živí“ kúpou a predajom nehnuteľností, považuje sa tento príjem za stály a je nutné z neho platiť daň. Môže ísť nielen o klasické podnikateľské subjekty ako sú napríklad stavebné firmy, ale aj o fyzické osoby – nepodnikateľov, ktorých však zákon považuje v určitých prípadoch za osoby, ktoré konajú podobne ako podnikateľské subjekty. Okrem bežnej dane z príjmu sa tak môže vzťahovať na tieto osoby aj prihlásenie sa na daň z pridanej hodnoty.

Súkromné osoby a predaj nehnuteľnosti

Súčasná legislatíva pri predaji nehnuteľnosti súkromný osobami rozoznáva dva prípady. Prvým je bežný prípad, kedy občan predáva svoj súkromný majetok v postavení súkromnej osoby a v tomto prípade takýto predaj nepodlieha zákonu o DPH a ani nie je predmetom DPH a to bez ohľadu na to, akú výšku príjmu občan dosiahne z predaja nehnuteľného majetku. Druhým je menej častý prípad, kedy občan koná v postavení zdaniteľnej osoby a vzťahuje sa naň zákon o DPH.

Zákon o DPH totiž hovorí, že zdaniteľnou osobou podľa tohto zákona je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle hocijakú ekonomickú činnosť, čiže podnikanie. Musí byť splnená aj podmienka, že sa touto činnosťou dosahuje príjem a môže ísť aj o príjem z využívania hmotného a nehmotného majetku. Najčastejšie ide o zdaniteľnú osobu teda v prípade, ak ide o opakovanú činnosť za účelom získania pravidelných a sústavných príjmov, čiže v tomto prípade ak ide o opakovaný nákup a predaj nehnuteľností.

Zákon hovorí, že:

• Zdaniteľná osoba je taká osoba, ktorá pred dotknutým predajom nehnuteľnosti podniká aktívne kroky k predaju nehnuteľnosti uplatnením podobných prostriedkov, ako používajú bežní podnikatelia
• Takýmito aktívnymi krokmi sa myslí napríklad zavedenie inžinierskych sietí na stavebnom pozemku, rekonštrukcia nehnuteľnosti a jej následný predaj alebo aj iné kroky, ktoré smerujú k predaju nehnuteľnosti za účelom získania príjmu

V prípade, že podľa zákona teda ide o konanie, ktoré je považované za konanie podobné podnikaniu, vzťahuje sa aj na súkromnú osobu registrácia za platiteľa DPH. To platí tak pre stavbu, ako aj pre predaj pozemku a DPH.

Registrácia za platiteľa DPH

Čo sa týka registrácie za platiteľa DPH v prípade súkromnej osoby pri predaji nehnuteľnosti, tak registrácia môže byť buď dobrovoľná, povinná alebo zákonná. Pokiaľ sa na niekoho vzťahuje zákon o DPH, tak sa skôr či neskôr stane platcom DPH, otázne je len to, ako k tomu príde a kedy k tomu príde. V niektorých prípadoch môže byť výhodnejšie stať sa dobrovoľne platiteľom dane z pridanej hodnoty ešte pred samotným predajom nehnuteľnosti, na základe ktorej by bola registrácia tak či tak povinná.

Ako sa postupuje pri jednotlivých typoch registrácie?

Dobrovoľná registrácia za platiteľa DPH

• Občan, ktorý je v postavení zdaniteľnej osoby, podá žiadosť o registráciu za platiteľa DPH ešte pred dosiahnutím stavu alebo obratu, kedy by musel na základe legislatívy požiadať o povinnú registráciu
• Platiteľom sa nestane občan automaticky, ale až po posúdení žiadosti daňovým úradom, ktorý môže ale aj nemusí registráciu schváliť
• Daňový úrad overuje tiež tzv. daňovú disciplínu a v prípade rizikových zistení môže uložiť občanovi povinnosť zaplatiť zábezpeku na účet daňového úradu alebo povinnosť získať bankovú záruku v prospech daňového úradu; zábezpeka sa ukladá na 12 mesiacov

Povinná registrácia platiteľa DPH

• Povinná registrácia nastáva u občana, ktorý je v postavení zdaniteľnej osoby v prípade, ak dosiahne príjem – obrat z predaja nehnuteľností vo výške 49.790 € za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov
• To platí aj vtedy, ak tento obrat dosiahne prv ako za 12 mesiacov, napríklad aj po pár mesiacoch – vtedy je tiež povinný sa zaregistrovať za platiteľa DPH
• Žiadosť sa podáva do 20. dňa nasledovného mesiaca po mesiaci, v ktorom bol obrat dosiahnutý, pričom aj v tomto prípade môže daňový úrad sledovať a overovať daňovú disciplínu a rozhodnúť o povinnosti zloženia zábezpeky alebo bankovej záruky

Zákonná registrácia platiteľa DPH

• Tento typ registrácie sa uplatňuje v prípadoch, kedy napríklad predáva občan postupne nehnuteľnosti a postupne prijíma platby za tieto nehnuteľnosti, pričom v tomto prípade rozhoduje hodnota nehnuteľnosti
• Ide o prípady, keď bola zaplatená napríklad len čiastková platba v sume nižšej ako je suma pre povinnú registráciu; podmienkou ale je, aby bola hodnota predávanej nehnuteľnosti vyššia ako 49.790 €
• V tomto prípade sa občan stáva platiteľom DPH aj skôr, ako dodá nehnuteľnosť a ide o deň, kedy príjme platbu pred ich dodaním

Dôležité je ešte vedieť, že od DPH je oslobodené dodanie poľnohospodárskej pôdy a dodanie stavby alebo stavebného pozemku po 5 rokoch od kolaudácie alebo od začiatku užívania nehnuteľnosti.

Podnikatelia a predaj nehnuteľnosti

V prípade podnikateľov platí, že ak sú platcami DPH a predávajú nehnuteľnosť po 5 rokoch od nadobudnutia alebo začiatku užívania nehnuteľnosti, môžu príjem z takéhoto predaja oslobodiť od platenia DPH, ale ak sa rozhodnú inak, môžu takýto predaj zdaniť podľa zákona o DPH, ak im to tak viac vyhovuje. Toto sa netýka poľnohospodárskej pôdy, pretože tá je spod dani z pridanej hodnoty oslobodená aj bez ohľadu na uplynutie 5 rokov od nadobudnutia alebo užívania pôdy.

V prípade, že bol majetok, v tomto prípade nehnuteľnosť, zaradený do obchodného majetku podnikateľa a došlo následne k vyradeniu nehnuteľnosti z majetku podnikateľa, začína vyradením plynúť 5 ročná lehota. Až po jej uplynutí sa vzťahuje na takýto majetok oslobodenie od platenia dane. Ak predávate ako podnikateľ zaregistrovaný na platenie DPH nehnuteľnosť inému podnikateľovi, ktorý je tiež zaregistrovaný na DPH, môžete nehnuteľnosť predať aj bez fakturovania DPH.

V tomto prípade nastáva prenos povinnosti platiť daň na kupujúceho, ktorý musí daň zaplatiť. Toto však nie je možné v prípade, ak nebola splnená zmienená 5 ročná lehota od začiatku užívania alebo od prvej kolaudácie. Podobne ako pri občanoch ale aj pri podnikateľoch platí, že ak ide o príležitostný predaj alebo jednorazový predaj, tak nie je nutné platiť DPH z predaja takejto nehnuteľnosti. Pokiaľ však má predaj stály a opakovaný charakter, vzniká povinnosť prihlásiť sa na DPH a platiť túto daň.

Odpočítanie DPH

Platiteľ DPH si môže odpočítať túto daň z prijatých služieb alebo tovarov, ktoré majú priamy súvis s následným predajom nehnuteľnosti, ktorá je DPH zdaňovaná. To znamená, že ak sa splnia vecné a časové podmienky na odpočítanie dane podľa zákona a prijaté tovary a služby sú použité na účely svojho zdaňovaného predaja nehnuteľnosti, je možné odpočítať daň z takto prijatých tovarov a služieb. Môže ísť napríklad náklady na samotné nehnuteľnosti, ale napríklad aj náklady napríklad na právny servis.

Odporúčané ebooky

K téme