Ako uplatniť DPH pri nehnuteľnostiach v roku 2023?

Uplatnenie dane z pridanej hodnoty pri dodaní a nájme nehnuteľností prešlo v januári 2019 väčšími zmenami. Pravidlá pri nehnuteľnostiach sú až tak komplikované, že aj samotní daňoví poradcovia musia naozaj pozorne čítať zákon, aby klientovi správne poradili. Najväčšie zmeny sa týkali dodania a nájmu bytov.

Finančná správa vydala metodický pokyn k uplatňovaniu dane z pridanej hodnoty  pri dodaní a nájme nehnuteľností a my vám prinášame z neho najdôležitejšie časti, ktoré by mali prispieť k správnemu pochopeniu celej problematiky. V mnohých prípadoch býva práve správna definícia najdôležitejšou časťou riešenia celého problému. Na rok 2023 nenastali žiadne zmeny.

Vymedzenie pojmov

Ustanovenie § 38 zákona o DPH upravuje uplatňovanie DPH pri dodaní časti stavby alebo stavby ako celku vrátane apartmánov, bytov a nebytových priestorov, pri dodaní pozemku vrátane stavebného pozemku a pri podnájme a nájme nehnuteľnosti alebo jej časti vrátane apartmánov, nebytových priestorov a bytov, preto je nevyhnutné  zadefinovať tieto pojmy pre účely  ich  správneho uplatnenia podľa zákona o DPH.

Stavba a časti stavby

Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.

Budova

Zo zákona poznáme dve vymedzenia. Bytové a nebytové budovy.

Bytové budovy sú stavby, v ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie

Nebytové budovy sú stavby, v ktorých je viac ako polovica ich využiteľnej podlahovej plochy určená na nebytové účely

Bytové budovy

Medzi bytové budovy patria: 

1. a) bytové domy,
2. b) rodinné domy,
3. c) ostatné budovy na bývanie, napríklad detské domovy, študentské domovy, domovy dôchodcov a útulky pre bezdomovcov.

Bytový dom

Bytový dom je podľa § 2 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie  a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Obdobne bytový dom upravuje § 43b ods. 2 stavebného zákona ako budovu určenú na bývanie pozostávajúcu zo 4 a viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie.  Podľa § 44 ods. 1 vyhlášky č. 532/2002 Z. z. musí mať bytový dom  najmenej jedno garážové stojisko na jeden byt. Ak nemožno garážové stojisko situovať v dome alebo stavebným napojením naň, musí byť vymedzená zodpovedajúca plocha na odstavenie vozidla. Odstavné a parkovacie stojisko môže byť umiestnené aj mimo pozemku stavby bytového domu, ak ho nemožno technicky umiestniť na tomto pozemku. 

V prémiovej časti obsahu nájdete:

• Uplatnenie daňového režimu pri dodaní nehnuteľnosti alebo jej časti
• Dodanie pozemku 
• Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti 
• Praktické príklady

Časť stavby

Časťou stavby sú jednotlivé priestory, ktoré sú  bezprostrednou súčasťou stavby. Časti stavby sú napríklad spoločné časti bytového domu, byty, nebytové priestory a  spoločné  zariadenia. Tieto súčasti stavby sú definované v osobitných predpisoch nasledovne:

Byt

Byt je podľa § 2 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Definícia bytu podľa § 43b ods. 4 stavebného zákona. Byt je obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie. Príslušenstvom bytu sú podľa ods. 6 cit. ustanovenia miestnosti, ktoré plnia komunikačné, hospodárske alebo hygienické funkcie bytu.  

Spoločné časti domu

Spoločné časti domu sú v zmysle § 2 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, chodby, strechy, vchody, spoločné terasy, schodištia obvodové múry, povaly, priečelia, podkrovia, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.  

Nebytový priestor

Nebytovým priestorom je podľa § 2 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu. 

Apartmán

Apartmán v bytovom dome je podľa § 38 ods. 9 zákona o DPH miestnosť alebo súbor miestností v bytovom dome, ktorý je spôsobilý plniť rovnakú funkciu ako byt. Pojem apartmán v bytovom dome taktiež upravuje § 5 ods. 8 vyhlášky č. 277/2008 Z. z.,. Apartmán je súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí. Jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je samostatné hygienické zariadenie (samostatná kúpeľňa a samostatné WC alebo kúpeľňa s WC). Apartmán je označovaný ako nebytový priestor, nakoľko nespĺňa normy požadované pri bytových jednotkách. Nevyžadujú sa presné rozmery, ani splnenie svetlo technickej normy, čím sú primárne vhodné na sezónne ubytovanie – nie je podmienkou. Pri apartmáne sa nevyžaduje v územnom pláne dosiahnutie určitého pomeru medzi bytovými a nebytovými priestormi. V zmysle stanoviska publikovaného Úradom geodézie, kartografie a katastra SR v katastrálnom bulletine  apartmány v bytovom dome sa zapisujú katastrálnymi odbormi na listy vlastníctva rôznym spôsobom, ako byt – t.j. vec určená na bývanie (aj keď ide iba o sezónne bývanie). V poznámke sa uvádza, že ide o apartmán. Pri kolaudácii sa možno stretnúť s ich označením ako „nebytové priestory“, prípadne ako „byt- apartmán“. 

Apartmánový dom

Apartmánový dom je podľa § 4 ods. 13 vyhlášky č. 277/2008 Z. z. ubytovacie zariadenie, ktoré je prevádzkované zvyčajne len v sezóne – nie je podmienkou a poskytuje hosťom prechodné ubytovanie najmenej v piatich apartmánoch alebo v štúdiách.

Stavebný pozemok

Stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.

Nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo lesného pôdneho fondu, možno v územnom pláne obce alebo v územnom pláne zóny určiť za stavebný pozemok, ak sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo z lesného pôdneho fondu, alebo ak je v zastavanom území. 

Príklad

Platiteľ A uzatvoril  dňa 2.2.2023 kúpnu zmluvu s platiteľom B, predmetom ktorej bol pozemok v katastrálnom území obce O, zapísaný v katastri nehnuteľností ako orná pôda. Kúpna cena bola stanovená vo výške  44 000,-€. Obecné zastupiteľstvo rozhodlo na svojom zasadnutí  dňa 15.11.2022, že uvedený   pozemok bol  zahrnutý do územného plánu obce na zastavanie.  Predmetný pozemok je na účely zákona o DPH  stavebným pozemkom, hoci je na liste vlastníctva zapísaný ako poľnohospodárska pôda, a preto predaj stavebného pozemku podlieha zdaneniu (kúpna cena je v súlade s § 22 ods. 1 zákona o DPH cenou vrátane dane).

Príklad  

Obec A (platiteľ dane) rekvalifikovala obecné pozemky (poľnohospodársku pôdu) na stavebné pozemky vykonaním aktívnych krokov za týmto účelom. Dňa 12.2.2023  predala 12 stavebných pozemkov určených na výstavbu obchodného centra spoločnosti B za cenu 3 600 000 €. Dodanie pozemku určeného na výstavbu sa považuje za  činnosť podliehajúcu dani bez ohľadu na to, akú činnosť zdaniteľná osoba vykonáva a s prihliadnutím na to, že táto činnosť nepredstavuje iba uplatňovanie vlastníckeho práva.  Ide teda o plnenie podliehajúce zdaneniu DPH, pretože predaj stavebných pozemkov nie je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH.  Kúpna cena vo výške 3 600 000 € je cenou vrátane DPH (§ 22 ods. 1 zákona o DPH).

Uplatnenie daňového režimu pri dodaní nehnuteľnosti alebo jej časti

Podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH je oslobodené od dane dodanie stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch odo dňa:

1. kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr,
2. kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác; hodnotou stavby pred začatím stavebných prác sa na účely tohto odseku rozumie hodnota, ktorá nie je nižšia ako cena porovnateľnej stavby na voľnom trhu v čase pred začatím stavebných prác,
3. kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby; podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania stavby sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.

Platiteľ je povinný uplatniť rovnaký daňový režim na stavbu alebo jej časť a aj na pozemok, na ktorom stavba alebo jej časť stojí.  V prípade, že v čase dodania stavby alebo jej časti vrátane pozemku, na ktorom stojí, uplynul časový test piatich rokov, podlieha toto plnenie oslobodeniu od dane. Platiteľ sa však môže rozhodnúť toto plnenie zdaniť (§ 38 ods. 8 zákona o DPH) s výnimkou stavby určenej na bývanie, bytu, apartmánu v bytovom dome. Pozemok, na ktorom stavba alebo jej časť stojí je evidovaný v katastri nehnuteľností samostatným parcelným číslom

Ak v čase dodania stavby alebo jej časti vrátane pozemku, na ktorom stojí, neuplynul časový test piatich rokov, podlieha toto plnenie DPH.

Príklad

Platiteľ A je vlastníkom rekreačnej chaty, ktorá sa nachádza v Slovenskom raji. Jej prvá  kolaudácia bola 10.6.2014. Platiteľ túto chatu  predal dňa 10.6.2023 za cenu 222.000,-€. Ide o plnenie oslobodené od dane podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH, nakoľko ubehlo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie rekreačnej chaty. Platiteľ sa môže rozhodnúť v zmysle § 38 ods. 8 zákona o DPH toto plnenie zdaniť, pretože ide o stavbu určenú na rekreačné účely.  Ak platiteľ oslobodil dodanie rekreačnej chaty, je povinný v poslednom zdaňovacom období roka 2023 vykonať úpravu odpočítanej dane podľa § 54 zákona o DPH, v prípade, ak pri nadobudnutí chaty resp. jej vytvorení vlastnou činnosťou bola daň odpočítaná úplne alebo čiastočne.

Dodanie pozemku 

Dodanie pozemku je oslobodené od dane s jedinou výnimkou, a to výnimkou stavebného pozemku. Dodanie stavebného pozemku sa zdaňuje.

Ak platiteľ dodáva stavebný pozemok spolu so stavbou alebo časťou stavby, ktorá na ňom stojí, vzťahuje sa na toto dodanie oslobodenie od dane alebo zdanenie v závislosti od daňového režimu, ktorý sa uplatní na dodanie stavby alebo časti stavby.  V prípade, že predmetom dodania je stavba alebo jej časť, u ktorej uplynulo viac ako 5 rokov od  niektorej zo situácií uvedených v § 38 ods. 1 alebo § 38 ods. 7 zákona č. 222/2004 Z. z., ide o plnenie oslobodené od dane, pričom je oslobodený súčasne aj pozemok, na ktorom stavba alebo jej časť stojí.

Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti 

Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane s výnimkou

• nájmu v ubytovacích zariadeniach (ubytovacie služby). Ubytovacie zariadenie podľa § 38 ods. 4 zákona o DPH rozumieme motel, hotel, botel, penzión, turistickú ubytovňu, inú ubytovňu pri poskytnutí krátkodobého ubytovania, ktorým je ubytovanie na obdobie kratšie ako tri mesiace, chata, kemping a ubytovanie v súkromí. Nájom v ubytovacích zariadeniach (ubytovacie služby) predstavuje výnimku z oslobodenia od dane a poskytovanie ubytovacích služieb podlieha zdaneniu. Medzi iné ubytovne zaraďujeme napríklad internát, alebo inú ubytovňu, v ktorej sa poskytuje ubytovanie. V prípade , že dĺžka sústavného (súvislého) ubytovania je kratšia ako tri mesiace, môžeme hovoriť o krátkodobom ubytovaní, ktoré podlieha zdaneniu. Ak ubytovanie presiahne dĺžku troch mesiacov, hovoríme o dlhodobom ubytovaní, ktoré je oslobodené od dane .
• nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel.
• nájmu trvalo inštalovaných strojov a zariadení
• nájmu bezpečnostných schránok

Príklad

Platiteľ dane A uzatvoril dňa 22.1.2023 Zmluvu o prenájme bytu v Bratislave s platiteľom dane B, ktorý ako prenajímateľ má záujem využívať uvedený byt počas pracovných ciest v Bratislave. Platiteľ dane A sa nemôže rozhodnúť uvedený prenájom zdaniť, pretože ustanovenie § 38 ods. 5 zákona o DPH vylučuje prenájom bytu z rozhodnutia platiteľa dane. Ide jednoznačne o plnenie oslobodené od dane.

Odporúčané ebooky

K téme