Nájom a podnájom nebytových priestorov – vzor zmluvy

Nebytové priestory majú špeciálne poslanie pri zabezpečovaní podnikateľskej činnosti. Z tohto dôvodu je nájom a podnájom nebytových priestorov a ich častí upravený v samostatnom právnom predpise, ktorým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.V článku si priblížime, ako má vyzerať zmluva o nájme nebytových priestorov a nájdete tu aj jej vzor.

Právna úprava nájmu a podnájmu nebytových priestorov bola v minulosti vyňatá z Občianskeho zákonníka. V § 720 Občianskeho zákonníka tak v súčasnosti nájdeme už len odkaz na vyššie uvedený osobitný predpis, ktorý ucelene upravuje túto problematiku.

Čo považujeme za nebytové priestory?

Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov ustanovuje, že nebytové priestory sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Pozná však aj negatívne vymedzenie tohto pojmu, z ktorého vyplýva, že nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu. Za nebytové priestory zároveň považujeme byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.

Charakteristika zmluvy o nájme nebytových priestorov

Nájom nebytových priestorov vzniká na základe zmluvy o nájme nebytových priestorov. S nebytovými priestormi môžu v zmysle zákona nakladať ich vlastníci alebo iné osoby vykonávajúce hospodárenie, ktoré označujeme v tomto zmluvnom vzťahu ako prenajímateľov. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestoroch ustanovuje, že prenajímateľ môže prenechať nebytový priestor na užívanie inej osobe, ktorú v tomto zmluvnom vzťahu spravidla označujeme ako nájomcu. Prenajímateľ môže prenajať nebytové priestory nájomcovi na základe zmluvy o nájme, pre ktorú však vyžaduje písomnú formu. Ak by zmluva o nájme nebytových priestorov nebola uzatvorená písomne, nevstúpila by do platnosti a účinnosti. Táto skutočnosť by mala dopad na už realizované plnenia a povinnosti zmluvných strán.

V prémiovej časti obsahu nájdete:

• Vzor zmluvy o nájme nebytových priestorov
• Podstatné náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov
• Predmet nájmu
• Účel nájmu
• Výška nájmu
• Splatnosť a spôsob platenia nájmu
• Čas, na ktorý sa uzatvára zmluva a skončenie nájmu
• Podnájom nebytových priestorov

Podstatné náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov

Okrem vyššie uvedenej základnej podmienky zákon ustanovuje ešte aj ďalšie podstatné náležitosti tejto zmluvy o nájme nebytových priestorov. Sú to nasledovné informácie, ktoré v nej musia byť vždy obsiahnuté:

• Predmet nájmu.
• Účel nájmu.
• Výška a splatnosť nájmu.
• Spôsob platenia nájmu.
• Čas, na ktorý sa uzaviera zmluva.

Všetky podstatné náležitosti musia byť v zmluve uvedené a musia byť vymedzené dostatočne určito a zrozumiteľne. Ak by to tak nebolo, alebo by zmluva nebola uzatvorená v písomnej forme, nebola by považovaná za platnú a nevstúpila by ani do účinnosti. Splnenie uvedených požiadaviek je tak dôležité najmä z pohľadu plnenia vzájomných práv a povinností a možného vzniku bezdôvodného obohatenia, ako aj uplatnenia iných práv a povinností vyplývajúcich z uzatvorenej zmluvy.

Predmet nájmu

Už zo samotného názvu zmluvy o nájme nebytových priestorov vyplýva, že predmetom nájmu bude určitá nehnuteľnosť alebo jej časť. Aby sa v praxi predišlo akýmkoľvek pochybnostiam, pri ustanovovaní predmetu nájmu odporúčame v zmluve uviesť detaily obsiahnuté v konkrétnom liste vlastníctva vzťahujúcemu sa k danej nehnuteľnosti alebo jej časti, prípadne odkázať na príslušný list vlastníctva a informácie v ňom obsiahnuté.

Účel nájmu 

Ďalšou z podstatných náležitostí zmluvy o nájme nebytových priestorov je účel nájmu. Rovnako, ako je to pri predmete nájmu, aj účel nájmu musí byť vymedzený dostatočne určite a zrozumiteľne. Účelom nájmu nebytových priestorov môže byť výkon určitej podnikateľskej činnosti, ako je napríklad zriadenie prevádzkarne za účelom predaja spotrebného tovaru, prevádzkovanie sauny, solária alebo kozmetického salónu, ale aj zriadenie a prevádzkovanie kancelárskych priestorov. Pre platnosť zmluvy o nájme nebytových priestorov je tiež dôležité vymedziť účel nájmu tak, aby bol v súlade s príslušným kolaudačným rozhodnutím.

Výška nájmu

Aj samotnú výšku nájmu je potrebné ustanoviť dostatočne určite, a to takým spôsobom, aby z nej bolo zrejmé, že sa jedná o samotný nájom vybraných nebytových priestorov alebo ich častí. Je tak potrebné oddeliť túto sumu od výšky ostatných platených energií, prípadne iných služieb spojených s užívaním prenajímanej nehnuteľnosti. Nájom môže byť tiež ustanovený pevnou sumou alebo určitým percentom z dohodnutej sumy. V taktom prípade je však opäť veľmi dôležité dostatočne a zrozumiteľne špecifikovať túto sumu, aby sa predišlo akýmkoľvek pochybnostiam o výške plateného nájomného. V prípade, že by výška nájmu nebola riadne ustanovená alebo dostatočne určitá, zmluva by nevstúpila do platnosti.

Splatnosť a spôsob platenia nájmu

Každá zmluva o nájme nebytových priestorov musí zároveň obsahovať informáciu o splatnosti a spôsobe platenia ustanoveného nájomného a ostatných súvisiacich platieb. Nájom možno platiť v hotovosti alebo bankovým prevodom na účet prenajímateľa.

Čas, na ktorý sa uzatvára zmluva a skončenie nájmu

Zmluvu o nájme nebytových priestorov možno uzatvoriť na dobu určitú alebo neurčitú. Tento aspekt je veľmi dôležitý najmä s ohľadom na formu skončenia dohodnutého nájmu. Ak bol nájom dohodnutý na určitú dobu, skončí sa uplynutím času, na ktorý bol dojednaný. Zákon umožňuje skončenie aj pred uplynutím zmluvne dojednanej doby, taxatívne však vypočítava dôvody, na základe ktorých môže prenajímateľ alebo nájomca vypovedať zmluvu o nájme uzatvorenú na určitú dobu. Tieto dôvody sú uvedené v § 9 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov a sú iné na strane prenajímateľa a iné na strane nájomcu.

Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času v nasledovných prípadoch:

• nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou,
• nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom,
• nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného za určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas,
• nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor aj napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok,
• užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená</p><p>povinnosť vypratať byt,
• bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový</p><p>priestor,
•  nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa,
• ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd,
• ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku

Nájomca je oprávnený vypovedať zmluvu uzatvorenú na určitý čas aj pred uplynutím dojednaného času, a to v nasledovných prípadoch:

• stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor prenajal,
• nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohodnuté užívanie,
• prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.

V prípade, že sa prenajímateľ a nájomcu dohodnú o uzatvorení zmluvy na neurčitý čas, obe zmluvné strany sú oprávnené vypovedať zmluvu písomne a bez udania dôvodu, ak nie je v zmluve dohodnuté niečo iné. Prenajímateľ je tiež v zmysle zákona povinný vypovedať zmluvu, ak mu bola uložená povinnosť uzavrieť zmluvu s prikázaný nájomcom. Tieto situácie nastávajú najmä v prípadoch, kedy o ide o umiestnenie rôznych verejných inštitúcií.

Štandardná zákonom ustanovená výpovedná lehota je 3 mesiace a platí tak pre prenajímateľa, ako aj nájomcu. Zmluvné strany sa však môžu dohodnúť aj inak. Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Ak nie je v zmluve dohodnuté niečo iné, v prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajatý nebytový priestor alebo jeho časť v stave, v akom ho prevzal s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Ak nie je v zmluve dohodnuté niečo iné, nájom zaniká:

• zánikom predmetu nájmu,
• smrťou nájomcu, pokiaľ dedičia po poručiteľovi, ktorý bol nájomcom, neoznámia prenajímateľovi do 30 dní od smrti nájomcu, že ďalej pokračujú v nájme,
• zánikom právnickej osoby, ktorá je nájomcom.

Po skončení nájmu nebytového priestoru nájomcovi neprislúcha právo na náhradný nebytový priestor.

Podnájom nebytových priestorov

Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov upravuje a podnájom týchto nehnuteľností alebo ich častí. Právna úprava podnájmu nebytových priestorov je však veľmi stručná. Z § 6 uvedeného zákona vyplýva, že nájomca je oprávnený prenechať nebytový priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu, môže tak však urobiť len so súhlasom prenajímateľa. Zákon pre zmluvu o podnájme nebytových priestorov nevyžaduje písomnú formu. Z povahy veci však odporúčame aj túto zmluvu uzatvárať v písomnej forme. Zákon pripúšťa podnájom len na určitú dobu, uzatváraná zmluva by tak určite mala obsahovať ustanovenie o čase trvania podnájmu, ako aj o možnosti predčasnej výpovede.

Tu nájdete vzor zmluvy o nájme nebytových priestorov: Zmluva o nájme nebytových priestorov

K téme