Používate zastaralý prehliadač, stránka sa nemusí zobraziť správne, môže sa zobrazovať pomaly, alebo môžu nastať iné problémy pri prehliadaní stránky. Odporúčame Vám stiahnuť si nový prehliadač tu.
Jednou z možností podnikania je aj realitná činnosť. Založiť realitnú kanceláriu však nemusí byť také jednoduché, ako sa môže na prvý pohľad zdať. Z hľadiska podnikania a práva nemôže prevádzkovať realitku hocikto, ale musí ísť o osobu, ktorá splní podmienky pre založenie realitnej kancelárie a to najmä z hľadiska vzdelania alebo praxe pre túto činnosť.
Ak ste sa rozhodli podnikať v oblasti sprostredkovania kúpy alebo prenájmu nehnuteľností, čo je v podstate popis činnosti realitnej kancelárie, je potrebné vedieť, čo treba na založenie realitnej kancelárie ako takej. Dôležité je mať na túto činnosť potrebné oprávnenie a to zo živnostenského úradu, ktorý rozhoduje o tom, či spĺňate alebo nespĺňate potrebné podmienky kladené zákonom. No nemyslite si, že vybavením „papiera“ všetko končí – práve naopak. Ide o podnikanie ako každé iné, so svojimi plusmi aj mínusmi.
Podmienky na založenie realitnej kancelárie
Čo sa týka samotných podmienok, tak je nutné ísť najprv na príslušný živnostenský úrad, po novom už v rámci reorganizácie štátnej správy a v rámci reformy známej aj ako ESO, ide o odbor živnostenského podnikania na okresnom úrade, miestne príslušnom podľa trvalého pobytu podnikania. Tam sa dokladuje splnenie podmienok jednak na začiatok podnikania ako takého a jednak aj na prevádzkovanie konkrétnej podnikateľskej činnosti. Tá je v prípade realitnej kancelárie viazaná.
Živnostenské oprávnenie na prevádzkovanie RK (čo je skratka pre realitnú kanceláriu) sa odborne nazýva „Sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností (realitná činnosť) a je to viazaná živnosť, čiže nie voľná. Okrem podmienky bezúhonnosti, plnoletosti a spôsobilosti na právne úkony, čo sú základné podmienky pre prevádzkovanie živnosti ako takej, je potrebné dokázať odbornú spôsobiť a splniť aj jednu z nasledovných dvoch podmienok:
Mať vysokoškolské vzdelanie (stačí aj I. stupňa) v odbore ekonomického, právnického, stavebného alebo architektonického smeru, alebo
Mať stredoškolské vzdelanie (maturitného typu) a 5 ročnú prax v danom odbore
Z hľadiska vysokoškolského vzdelania je potrebné doniesť diplom, prax sa dokladuje buď potvrdením od zamestnávateľa, u ktorého žiadateľ o živnostenské oprávnenie túto činnosť vykonával, alebo predložením faktúr, kde bude jasne uvedené, že 5 rokov bola vykonávaná sprostredkovateľská činnosť, ktorá bola aj fakturovaná. Samozrejme, žiadateľ musí mať aj trvalý pobyt na území Slovenskej republiky. Ak nemáte ako žiadateľ možnosť doložiť odbornú spôsobilosť, môže to za Vás spraviť zodpovedný zástupca, ktorého musíte uviesť.
Ako založiť realitnú kanceláriu a akú právnu formu vybrať?
Všetko vybavovanie a dokladovanie na úradoch môžete spraviť buď Vy osobne, alebo to zveriť na svojho zástupcu, ktorého na túto činnosť splnomocníte, napríklad firmy, ktoré sa zaoberajú zakladaním spoločností. Sú v podstate dve formy a možnosti, ako si založiť realitnú kanceláriu a to buď formou samostatne zárobkovej činnosti, známej aj ako živnosť, prípadne formou spoločnosti s ručením obmedzením, čiže cez s.r.o. spoločnosť. Okrem samotnej realitnej činnosti sa hodí, ak si budúca realitná kancelária zapíše medzi predmety podnikania aj niektoré príbuzné činnosti a to už od úvodu, napríklad:
Prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb spojených s prenájmom,
Správa a údržba bytového a nebytového fondu v rozsahu voľných živností,
Reklamné a marketingové služby,
Administratívne služby,
Sprostredkovateľská činnosť v oblasti obchodu,
Sprostredkovateľská činnosť v oblasti služieb,
Prenájom hnuteľných vecí.
Realitná kancelária je podnikateľský subjekt, ktorý zabezpečuje služby spojené so sprostredkovaním predaja alebo prenájmu nehnuteľností a to najčastejšie prostredníctvom svojich realitných maklérov. Je viacero možností pracovno-právneho vzťahu medzi realitnou kanceláriou a jednotlivými maklérmi, najčastejšie sa využíva buď trvalý pracovný pomer alebo spolupráca realitnej kancelárie s maklérom, ktorý má živnosť a to na sprostredkovateľskú činnosť. Podľa toho, ako funguje realitná kancelária, je možné následne aj zvoliť vhodnejšiu formu, čiže si buď vybrať živnosť alebo s.r.o. pre prevádzku RK.
Postup, výhody a nevýhody s.r.o. a živnosti
Pre každú formu, čiže s.r.o. aj živnosť, platí mierne odlišný postup vybavenia podnikateľského oprávnenia, ale aj iné výhody a nevýhody. V prípade prevádzkovania cez živnosť je treba postupovať tak, ako sme napísali vyššie, čiže ohlásiť túto činnosť na miestne príslušný živnostenský úrad, zaplatiť poplatok 15 € (alebo 7,5 € pri elektronickom ohlásení) a doložiť odbornú spôsobilosť.
V prípade spoločnosti s ručením obmedzeným je postup o niečo komplikovanejší a nákladnejší. Najprv treba totiž spísať spoločenskú zmluvu alebo zakladateľskú listinu, následne získať súhlas so zápisom spoločnosti do obchodného registra, potom si vybaviť živnosť na vykonávanie realitnej činnosti a následne splatiť základné imanie spoločnosti s ručením obmedzeným.
Až potom sa vykoná zápis s.r.o. do obchodného registra a podnikateľ nesmie zabudnúť ani na registráciu spoločnosti na príslušnom daňovom úrade Finančnej správy. Minimálna výška základného imania je 5.000 € a peňažné vklady sa povinne vkladajú na osobitný bankový účet. Za zápis do obchodného registra sa platí súdny poplatok a to 331,50 € (v prípade podania elektronicky je suma polovičná).
Poďme sa teraz pozrieť na rozdiely medzi s.r.o. a živnosťou a ich výhody a nevýhody:
Jeden alebo viac zakladateľov – ak ste len jeden zakladateľ, lacnejšie je založiť si živnosť, no ak budete mať realitnú kanceláriu viacerí, je organizačne lepšie mať s.r.o.
Ručenie – pri živnosti ručí živnostník celým svojim majetkom, naopak pri s.r.o. sa ručí len do výšky základného imania, čo znamená, že ak spôsobíte škodu alebo podnikanie nebude úspešné, budete ručiť za svoje záväzky práve podľa formy podnikania
Dane – tu treba zvažovať formu podnikania najmä podľa výšky predpokladaných obratov, pričom ako s.r.o. budete mať vyššiu sadzbu dane než SZČO, aj keď len o niekoľko percent
Odvody – ako SZČO si musíte platiť vždy odvody a to aspoň v ich minimálnej výške, naopak pri s.r.o. je možné si stanoviť ľubovoľnú mzdu a z nej platiť odvody – aj tu platí, že výhodnosť závisí od dosiahnutých obratov
Účtovníctvo – kým SZČO za istých okolností nemusí viesť ani jednoduché účtovníctvo a robí len účtovnú evidenciu príjmov, s.r.o. musí vždy účtovať podvojne, čo je zložitejšie a aj finančne náročnejšie
Čo potrebujem na založenie realitnej kancelárie v praxi
Okrem vybavenia samotných povolení a „papierovania“ je pre začiatok činnosti realitnej kancelárie aj vedieť, ako funguje sprostredkovanie kúpy, predaja alebo prenájmu nehnuteľností v praxi. Musíte teda počítať napríklad aj s úvodným školením, aspoň z hľadiska právnych aspektov realitnej činnosti, ale najlepšie aj so školeniami zameranými na prax pri samotnom sprostredkovaní realitného obchodu. Výhodou je, že takéto školenia sú pomerne dostupné.
Okrem toho musíte rátať aj s tým, že:
Potrebujete mať kancelársky priestor, jednak pre komunikáciu s klientmi, ale aj pre komunikáciu s maklérmi v rámci realitnej kancelárie
Musíte investovať do marketingu, čiže inzerovania nehnuteľností, či už v lokálnych médiách alebo na internete
Potrebujete mať schopný team ľudí a vedieť ich viesť, samozrejme, ak budete na úvod len sám, táto potreba odpadá
Musíte mať právne zázemie – najčastejšie to riešia realitné kancelárie spoluprácou s notárom či právnikom
Potrebujete priebojnosť, trpezlivosť a dravosť – na realitnom trhu je konkurencia veľká a tak môžu zvíťaziť len tí najsilnejší a to vo všetkých osobnostných ako aj profesných vlastnostiach a danostiach
