Používate zastaralý prehliadač, stránka sa nemusí zobraziť správne, môže sa zobrazovať pomaly, alebo môžu nastať iné problémy pri prehliadaní stránky. Odporúčame Vám stiahnuť si nový prehliadač tu.
Nová legislatíva nechráni pôdu pred nákupom osôb zo zahraničia alebo špekulantmi. Práve naopak, umožňuje im získať k pôde prednostné predkupné právo.
Zákon o pôde môže viac ublížiť, ako pomôcť
Od 1. júna 2014 nadobudol účinnosť zákon o nadobudnutí vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, ktorý má chrániť poľnohospodársku pôdu pred jej nákupom cudzincami. Žiaľ, tento zákona sa dá ľahko obísť a, dokonca, zneužiť. Špekulantom, vrátane finančných skupín, priekupníkom, obchodníkom a cudzincom môže dokonca umožniť ľahšie získať vlastníctvo k pôde.
Zmena: Zákon o pozemkoch bol v septembri 2015 novelizovaný zákonom č. 122/2015 Z.z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 140/2014 Z.z. o nadobudnutí vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov.
Výhodu majú pôdohospodárske družstvá a ich majitelia
Ekonomická hodnota družstiev spočíva najmä v tom, že majú v nájme pôdu zazmluvnenú. Najväčší paradox sa skrýva v tom, že družstvá sú kupované (ak už nie vykúpené) investičnými skupinami, ktoré teraz majú zákonom zakotvené predkupné právo na predmetnú pôdu, nakoľko práve družstvo je poľnohospodársky podnik vykonávajúci v obci poľnohospodársku činnosť. Je bežné, že z dôvodu anonymity kupujúceho sa proces jeho vstupu do družstva realizuje prostredníctvom jeho nastrčenej zahraničnej firmy.
Cudzinec tak nekúpi priamo pôdu, ale je pre neho výhodnejšie vstúpiť do firmy (družstva) ako budúci majiteľ, resp. člen, a tým využiť predkupné právo samotného družstva k nákupu pôdy. Pôda je tak síce vo vlastníctve družstva ako poľnohospodárskeho podniku, ale cudzinec, resp. špekulant vlastní a ovláda samotné družstvo.
Zákon teda nechráni pôdu pred nákupom osôb zo zahraničia alebo špekulantmi, práve naopak. Umožňuje im získať k pôde prednostné predkupné právo.
Finta s predkupným právom
Paradoxom je, že mnohé družstvá si pri uzatváraní nových nájomných zmlúv dohadujú v samotnej nájomnej zmluve „malými písmenami“ aj klauzulu o predkupnom práve. Štát im to teraz i uzákonil. Ak sa teda jedná o osadu, v ktorej v minulosti gazdovali 3 sedliacke rody, pričom neskôr začalo ich pôdu užívať družstvo, tak v prípade, že by chceli potomkovia susedného rodu kúpiť pôdu a na nej hospodáriť, tak majú problém, lebo družstvo má prednosť, hoci by mal kupujúci „domovizeň“ spolu so susedným poľom rovno pred oknom.
Ďalší paradox je v tom, že nájom za prenajatú pôdu sa desiatky rokov nemenil (ak vôbec je nejaký aj vyplácaný), pričom sa bežne stáva, že za jeden hektár pôdy je vyplácané nájomné približne 10 eur za rok. Družstvo však za predmetnú pôdu získava dotácie, napríklad SAPS (priama plošná platba) približne 250 eur za jeden hektár za rok, prípadne aj LAF (platba za znevýhodnené oblasti, ako sú mokrade, vrchy) približne 35 eur za jeden hektár za rok.
Za tieto peniaze v súčasnosti nemusí nič sadiť, postačuje len údržba pôdy v podobe kosenia. Veľakrát sa tak na Slovensku hospodári s „kosením“ eurofondov a dotácií.
Postavenie majiteľa poľnohospodárskeho pozemku
Má síce pôdu, ale nemôže na nej hospodáriť (napríklad chov oviec, koní, výsadba čohokoľvek). Dôvodom je, že pôda je z praxe minimálne 10 rokov v nájme družstva, pričom ukončenie nájmu pred uplynutím tejto lehoty je viac menej nemožné. Málokto vie, že ak chce nájom ukončiť, tak minimálne 1 rok pred uplynutím tejto 10-ročnej lehoty musí družstvo písomne vyzvať k prevzatiu pôdy, inak sa nájom obnovuje na ďalší 10-ročný cyklus.
Ako nájom dostáva „smiešne“ peniaze z dôb pred desiatkami rokov, kde nie je v cene nájmu zahrnutá dotácia poskytovaná družstvu.
Štát zakotvil predkupné právo na pôdu samotným družstvám, resp. poľnohospodárskym podnikom, čím obmedzil jeho vlastnícke právo a, zároveň, znížil aj hodnotu pôdy, čiže majiteľa prijatím tohto zákona poškodil.
Hodnota pôdy sa zníži, lebo logicky sa obmedzí trh v časti dopytu, keďže na kúpu pôdy bude len pár „vyvolených“. Platí pravidlo trhu, čím menej záujemcov, tým menší dopyt, čo zákonite znižuje cenu. Nielenže sa obmedzuje vlastnícke právo majiteľa pozemku, teda „predá komu chce“, ale (to sa už skloňuje menej) automaticky sa devalvuje a znižuje aj hodnota jeho pôdy. Logicky hodnota pozemku vzrastie, ak sa ten scelí aj v rovine počtu m2 aj v rovine vlastníctva. Na to však majú slúžiť pozemkové reformy, ktoré sú nákladné, a ich hodnota môže byť aj vyššia ako hodnota samotnej pôdy. Štát však tvrdí, že aj tento zákon má pomôcť uskutočniť sceľovanie pôdy, teda je akousi náhradou drahších pozemkových reforiem. Predmetné je však uskutočňované na úkor majiteľov pôdy.
Zákon očami „biznismena“
Obchodník kúpi podiel v družstve, ktoré má finančné problémy (možno nekompetentné vedenie, ktoré síce rozumie práci na poli, ale menej už rieši finančné veličiny a iné faktory). Družstvo má nízku účtovnú hodnotu, čiže obchodník málo zaplatí, aj keď bude uskutočnený znalecký posudok a audit (z pohľadu ocenenia majetku družstva).
Skutočnou hodnotou družstva sú však dlhodobé nájomné zmluvy, kde je výška nájmu až smiešna, nakoľko sa vychádza z nájmov dojednaných v minulosti.
Za samozrejmosť sa považuje skutočnosť, že hodnota 10 eur je iná ako 300 Sk pred desiatkami rokov. Dokonca, nie je vo výške nájmu zohľadnená dotácia z eurofondov. Dotácie obchodník dostane aj vtedy, ak len kosí, čiže nemusí sadiť a reálne hospodáriť, stačí, že pozemky „udržiava“. Čiže slovo biznis tu naberá na váhe, nakoľko obchodník nemusí nič kúpiť, čiže nemusí zbytočne zaťažovať cash flow a vyťahovať peniaze z vlastného alebo brať úver.
Obchodník tak za jeden hektár pôdy dá vlastníkovi približne 20 eur, na dotáciách však získa približne 260 eur. A keďže postačuje prakticky len údržba, tak vynaloží nejaké náklady na toho, kto pole raz za rok pokosí. Ak má obchodník v portfóliu desiatky tisíc hektárov, tak je to určite pre neho zaujímavý biznis, nakoľko sa jedná o pravidelné platby, bez väčšieho rizika a vstupného kapitálu.
Prečo by teda obchodník kupoval pôdu?
Pre istotu, že nebudú raz dotácie za kosenie (alebo dotácie na pôdu, napríklad po roku 2016), a teda kosenie nebude rentabilné, tak kúpi teraz za lacno, lebo je obmedzený dopyt a cena. Následne môže predať svoj podiel v družstve zahraničnej osobe alebo inému priekupníkovi (neprevedie teda ornú pôdu, ale družstvo, ktoré vlastní už preklasifikovanú ornú pôdu).<
Osobne si teda myslím, že zákon by, žiaľ, mohol nahrávať do karát špekulantom a priekupníkom s pôdou, a to na úkor vlastníkov pôdy. Tí, žiaľ, ak budú chcieť sceliť svoje políčka, tak už nebudú môcť, lebo nedisponujú predkupným právom. Ak by aj družstvo nevyužilo svoje predkupné právo, resp. vlastníci by vykonávali v predmetnej lokalite poľnohospodársku činnosť, tak sa ich záujem o kúpu „susednej“ pôdy značne skomplikuje, predlžuje a zbytočne zbyrokratizuje.
